売却方法を個人売買へ変更したい
仲介業者で売却中の家を
知人に売ることはできますか？
現在、家を売り出し中ですが、中々買い手が見つからずにいました。それを知った知人が興味を持ってくれたので、売出中の価格より少し安めにして譲ろうかなと思っています。このような場合、担当の仲介業者に依頼すればすぐに売却を中止することは出来るのでしょうか。もし、今すぐ中止に出来るのならば、御社にお願いして住宅ローンのプランを利用したいなと思っています。どうぞよろしくお願いします。
まず、現在結んでいる仲介業者との契約形態を確認することが必要です。売却活動を目的とした仲介業者との契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」という3つのタイプがあり、どれを選んでいるかによって知人への直接売却の可否が決まってきます。
もし、仲介業者を通じた売却活動を中断して知人間売買に変更したい場合には、まずこの契約内容をしっかりと把握しましょう。
仲介業者を通じた売却から個人売買へ変更する際の注意点
仲介業者を介した不動産売却は、契約内容によって業者・売主間に生じる拘束力が異なります。たとえば、「専属専任媒介契約」は担当の仲介業者は売主と独占的な契約を結んでいる状態であるため、契約期間中は売主自らが買主を探すことを禁じています。
もし、契約内容を無視して個人売買へ切り替えてしまった場合は、担当業者との契約内容に違反する可能性が生じます。売却仲介から個人売買へ変更する際は、くれぐれも契約内容を確認し、勝手な行動を起こさないように注意しましょう。
ここからは契約内容ごとの注意点や確認ポイントをあげていきます。
専属専任媒介契約で売却中の場合
専属専任媒介契約は、売主が仲介業者一社とだけ売却活動を進めることに同意した契約です。この契約下では、あなた自身や他の不動産業者を通じて買い手を見つけることが禁止されています。つまり、親族や知人に売りたいとしても、契約期間中はその行動に制限がかかります。しかし、契約期間が終了していれば、自由に物件を売却することが可能です。
専属専任媒介契約の期間について
専属専任媒介契約の契約有効期間は3ヶ月以内と宅地建物取引業法で定められています。また、専属専任媒介の契約を更新する際には売主から申し出る必要があります。そのため、自動的に更新されることはなく、専属専任媒介契約を結んでいる仲介業者と契約更新をする・しないの確認が発生します。
従って、もし専属専任媒介契約期間中に「個人売買へ変更したい」とお気持ちが変わった場合は、仲介業者との専属専任媒介契約の更新を見送ればトラブルなく変更することができます。
専任媒介・一般媒介で売却中の場合
専任媒介や一般媒介契約では、少し柔軟性があります。これらの契約では他の不動産業者を通じても、または自分で買い手を見つけることも可能です。従って知人への直接売却も可能です。ただし、契約の細かい条件を再確認し、必要な手続きを忘れずに行いましょう。
不動産仲介業者はお客様にご説明している際、無意識のうちに専門用語を使うことが多いです。そのため、売主が契約内容について理解が不十分なまま、なんらかの契約を締結している可能性もあります。
そのため、契約内容の理解不足のまま個人売買を進めてしまうとペナルティが発生するおそれも。くれぐれもご注意ください。
もし、今現在、担当業者との契約内容にご自身の認識が正しいか不安な場合は当社までお問い合わせ下さいませ。私たちは個人売買サポートを提供していると同時に不動産仲介業者でもあります。売却活動に関しても専門家の立場でアドバイスを差し上げられますので、お気軽にご相談くださいませ。
仲介業者を介して知人との売却をする方法について
仲介業者に直接売却の意向を伝えにくい場合、仲介業者を通じて友人に売る方法もあります。ただし、この場合ほとんどの不動産仲介業者は通常の仲介と同じ手数料を求めてきます。不動産の仲介手数料は安いものではないので、この点を考慮に入れて判断する必要があります。
仲介手数料以外にも、個人売買を目的に不動産仲介業者を介在させることにはメリット・デメリットがあります。詳しくご紹介していきます。
仲介業者を通して個人売買するメリット・デメリット
仲介業者を通じて個人売買するメリット
住宅ローンが使える
不動産仲介業者を介して個人売買を行うメリットは住宅ローンが使えることです。住宅購入を目的とした融資を受ける際、銀行・金融機関は不動産仲介業者だけが作成することが許可されている「重要事項説明書」の提出を必須としています。
これは銀行・金融機関は大きなお金を低金利で貸すためには正当な不動産取引を証明してほしいので、第三者且つ不動産の専門家である仲介業者に「違法性のない売買取引である」と認める証人となってほしいと依願するためです。
よって、買主が住宅ローンを使って不動産を購入したい場合は仲介業者の介在が必須となります。
当社は住宅ローンを使った個人売買が割安でご利用いただける住宅ローンご利用可・おまかせ仲介プランをご用意しています。個人間でもご利用いただける一般的な金利の商品をご紹介しています。ぜひご相談くださいませ。
仲介業者を通じて個人売買するデメリット
高額な仲介手数料が発生する
不動産売買の仲介手数料は宅地建物取引業法により、物件価格に応じて上限額が決められています。具体的には以下のとおりです。
| 売買する物件の価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格✕5％＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | （売買価格4％＋2万円）＋消費税 |
| 400万円超 | （売買価格✕3％＋6万円）＋消費税 |
この仲介手数料はあくまで上限であり、この料金よりも低い価格で設定することも可能です。しかし、不動産仲介業者の多くは大きな利益を求めるため、上限価格で請求するケースがほとんどです。
たとえ売主自らが買主を見つけてきた取引であっても同様であり、上限価格の手数料を求めてきます。そのため、売主の立場で考えると「買主を自分で見つけたのに高額な仲介手数料を請求されるのは納得がいかない」と腑に落ちないことでしょう。
当社の場合、個人売買専門の割安なサポートプランをご用意しています。通常の仲介手数料と比べて、非常にお得な価格で仲介同様の手厚いサポートをご提供中。ぜひご利用ください。
まとめ
親族や知人への直接売却を考えたとき、契約の種類がどう影響するか理解することが重要です。専属専任媒介契約の場合は制約が多いですが、専任媒介や一般媒介契約なら比較的容易に進められることもあります。
不動産仲介業者を介した売却から個人売買へ変更する際、不安や疑問があれば、契約内容をよく理解されるためにも専門家に相談することをおすすめします。もちろん、当社にご相談いただければ、長年の経験を持つ専門家がわかりやすい言葉でサポート致します。ぜひご相談くださいませ。
