知り合い同士でマンションを売買する際の注意点を解説します マンションを個人売買する際の注意点は？
マンションを個人間売買する際の注意点について
不動産相場を基準とした価格設定を行いましょう
マンションの価格設定は言い値で取引することはおすすめいたしません。なぜなら、贈与税の発生に係わる問題だからです。たとえば、お父様名義のマンションを息子様に売却するとしましょう。この場合、親子間ですからお子様に「安く譲ってもいい」というお気持ちで非常に安い価格で取引を行ってしまうと贈与税が発生する可能性が高いです。
相場と比べて著しく安い価格で取引を行うと税制上「贈与」とみなされ、買主である息子様に納税の義務が発生してしまいます。
この贈与税の発生を回避するためには、最新の不動産相場を基準にした適切な価格設定を行うことが重要です。
個人間売買の場面では、お知り合い同士の取引が大半を占めるため、金額について「交渉しづらい」「言い値で良い」というお気持ちを抱かれている方もいらっしゃるのですが、それは危険です。後々、想定外の納税が発生することによって買主様が「こんなはずではなかった」「納税するお金を用意できない」という問題が生じる可能性がございます。
したがって、物件価格の設定については必ず不動産の専門家に相談するようにしましょう。不動産個人間売買サポートPROでは、無料でご利用いただける物件価格の設定サポートをご用意しています。ぜひご相談くださいませ。
マンションの管理規約の確認や管理費・修繕積立金の滞納の有無などに注意しましょう。
マンションの売買は戸建て住宅とは進め方がまったく異なります。戸建住宅の場合は所有権移転後、敷地と建物全体が自分の所有物となりますが、マンションは建物の一部を所有し、他の部分（共有スペース・駐車場など）は他の住民と共有する形式の住宅です。
そのため、マンションには共有部分や住民間で決定される規則が存在します。これらの規則は、住み方に制約をもたらす場合もあります。そのため、マンションの売買では売主と買主だけでなく、他の住民や管理組合とも関わりを持つことになります。
以上のことから、マンションを個人間で売買する際には、これらの規則や状況を確認し、それに基づいて取引を進めることが重要です。これを怠ると、入居後に思わぬ問題に直面することや、予期せぬ追加費用が発生することもあります。そのため、マンションの売買に際しては規則の確認を怠らず、情報をしっかりと収集することが必要です。
マンションの管理ついて
分譲マンションの持主は購入したタイミングでマンション管理組合への加入を求められ、毎月管理費を納めることを義務付けられます。詳しくご紹介していきましょう。
マンション管理組合について
分譲マンションを購入すると、買主様はそのマンションの「区分所有者」になります。そして、区分所有者は区分所有法に基づき、マンション管理組合に参加することが義務づけられています。
マンション管理組合の主な目的は、マンションを適切に管理することです。管理はマンションの資産価値を維持、あるいは向上させる上で極めて重要な役割を果たします。
組合における役割は大きく分けて2つあります。一つは理事会の役員として活動する方法、もう一つは一般の区分所有者として参加する方法です。組合の主な業務としては、管理規約の作成、管理費や修繕積立金の徴収と管理、そして共用部分の維持管理が挙げられます。
理事会の役員は通常、立候補、推薦、あるいは輪番制によって選ばれます。マンションの管理業務は専門的な知識と経験を必要とすることから、管理会社に業務を委託することも認められています。これにより、組合の業務がスムーズに運営され、住民全体の利益を守ることが可能になります。
マンション管理費について
マンション管理費とは、共用スペースの維持と管理に必要な費用の総称です。この共用スペースには廊下・エレベーター・エントランスホールなどが含まれ、その維持には照明器具の電球交換や給排水設備の点検などの費用が必要になります。また、共用部分に対する火災や損害保険の費用も、この管理費に含まれます。
さらに、管理費は、常駐管理人の給料や共用部分の清掃費用など、日々の運営に必要な費用をカバーするものとなっています。
それぞれのマンションの管理費は、地域やマンションの設備の規模、そして設備の利用状況によって異なります。ですから、個人間でマンションを購入する場合は、事前に管理費について確認することが大切です。
修繕積立金について
多くのマンション管理組合は、大規模修繕という避けられない費用に対応するために、住民から毎月一定の金額を「修繕積立金」として積み立てています。建物は、マンションであろうとそれ以外であろうと、時間の経過と共に劣化します。この劣化を遅らせ、建物の寿命を延ばすためには、定期的な修繕が不可欠です。
しかし、修繕には費用がかかります。もし予期せぬ大規模な修繕が必要となった場合、資金がなければ対応できないリスクがあります。そこで、「修繕積立金」の存在が重要となります。これは、住民が毎月小額ずつ積み立て、修繕のための資金を用意する仕組みです。
新築マンション購入時に示される修繕積立金は、数年ごとに増額されることが一般的です。ですから、マンションを個人間売買する際には、現在の修繕積立金額だけでなく、将来的な増額の可能性も考慮に入れておくと良いでしょう。
詳しい情報については不動産業者に相談することをお勧めします。彼らは業界の動向を理解しており、具体的なアドバイスを提供できます。不動産個人間売買サポートPROでは無料でご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
前の所有者が管理費などを滞納していた場合、
新所有者が支払う義務が発生します
もし、売買の前に前所有者がマンションの管理費や修繕積立金を滞納していた場合、売買で所有者が変わっても滞納している管理費・修繕積立金は新所有者に継承されます。
滞納について何も知らずに買ってしまい、住んでから管理組合から滞納があることを伝えられたらどうでしょう。1カ月分や2カ月分であれば大した金額にならないのでまだ良いですが、1年、2年と長期間滞納が継続していればかなりの金額になります。滞納額が100万円を越える場合もあります。このようなことが住んでから発生しないように気をつけて取り引きを行う必要があります。
弊社では契約書の作成とともにマンションの物件調査を行うプランも用意しています。事前に管理費・修繕積立金の滞納が分かれば、引渡し時に売買代金と相殺して清算することも可能ですので、トラブルを未然に防ぐ事が可能です。
また、月々の管理費や修繕積立金、駐車場料金等がいくらくらい支払うものなのかも事前に知っておくと良いでしょう。マンションによって管理費や修繕積立金の金額は異なります。確認する際に、近いうちに値上げする予定等の有無や各世帯に負担金が発生するような大規模な改修の予定があるのかも確認しておくと安心です。
マンションの管理規約についても一読しましょう
管理費や修繕積立金の滞納以外にも、マンションを個人売買する時には気をつけた方がいい事が色々とあります。例えばマンションでペットを飼う事が許されているかどうか、お部屋を事務所等に利用する事ができるかどうかなど、マンションの管理規約を見ると細かな約束事が書かれています。
何も知らずにマンションでペットを飼っていたら、管理組合から苦情が来たというケースも多いです。同じマンションの方々とは長いお付き合いになりますので、お互いに気持ちよく生活ができるように管理規約で決められた内容を知った上で売買を行いたいです。
個人間売買をご検討中で、ご不明点や心配事などございましたら、ご質問だけでも結構ですので、どうぞご遠慮なくお問い合わせ下さいませ。
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