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不動産を個人売買後の固定資産税について詳しく解説します 不動産の個人売買後
固定資産税はどうすればいいですか?

不動産の個人売買成立後、
売主・買主への固定資産税はどのようになりますか?

売買時の固定資産税は日割り計算して精算するのが一般的です

毎年1月1日に不動産の所有者となった方は、その年度(4月1日から翌年の3月31日まで)分の固定資産税と都市計画税を納税する責任があります。この法則は、年度途中で不動産の所有者が変わったとしても変わらず、1月1日に不動産を所有していた者が納税する義務を持ちます。

したがって、不動産の売買が成立した後でも、売主が固定資産税と都市計画税を負担します。ただし、一般的には、引渡し時に日割り計算を行い、売主から買主への精算が行われます。

地域や慣習により固定資産税の算出方法は異なります

固定資産税の計算は地域や慣習によって異なります。起算日が年始の1月1日なのか、年度初めの4月1日なのか、引渡し日が売主の負担日数に含まれるのかなど、様々な変動要素があります。

また、契約内容によっては、買主が全額負担する場合や、一切の清算が行われない場合もあります。このような特定の条件(誰が負担を持つのか、起算日はいつに設定するのかなど)は、契約書に明記し、それに基づいて引渡し時の清算を行うのが一般的です。契約前にはしっかりと確認し、予想外のトラブルを避けるようにしましょう。

そもそも固定資産税・都市計画税とは

固定資産税とは

固定資産税は毎年1月1日時点で土地や建物の所有者に課せられる地方税です。これは、全ての土地と建物を対象にした税金であり、所有者が納税義務者となります。この税金は、土地の価値に応じて納めることが求められます。また、所有している不動産がある限り、この税金の発生は避けられません。

固定資産税の額は土地や建物の評価額を基にして決定され、評価額は「固定資産税評価額」と呼ばれます。通常、土地は時価の約70%、建物は新築時の工事請負価格の約50~60%が目安となります。しかし、具体的な評価額は各都道府県の市町村が定め、立地だけでなく、土地の面積や形状、建物の規模や築年数などの条件により異なります。

固定資産税額の決定基準について

毎年1月1日に、市町村長が土地や建物の評価額を決定し、その額に基づいて納税義務者に通知が送られます。土地の価値は場所や用途、そして形状などにより異なり、現地調査をもとに評価額が決定されます。建物の評価は種類(例えば、住宅や店舗、工場等)や構造(木造や鉄筋コンクリートなど)によって行われ、経年劣化も考慮に入れられます。

固定資産税は毎年同じ金額を納めるわけではなく、特に土地については税理士と相談しながら対策を立てることが推奨されます。個人間での不動産売買を検討する場合、買主としては売主から固定資産税の額を事前に確認することが重要で、この確認には納税通知書や過去の納税証明書が役立ちます。また、納税履歴の確認も後々のトラブルを防ぐために必要となります。個人間の不動産売買では多くの細部が関わってくるため、一つ一つの確認がスムーズな取引のための重要なステップとなります。

固定資産の概要
不動産種別 詳細
土地 田・畑・宅地・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野・その他の土地(雑種地)
家屋 住家・店舗・工場(発電所・変電所含む)・倉庫・その他の建物

都市計画税とは

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業に関する費用を賄う目的で課せられる市町村税の一つです。この税金は、所有する不動産があれば必ず課税されるわけではなく、特定のエリア、つまり「市街化区域」内に土地や建物を所有している方が納税対象となります。これらの通知は毎年、固定資産税の納付通知書と一緒に送付されます。

「市街化区域」とは都市計画法が指定する「都市計画区域」の一部で、既に市街地となっているエリアや、近い将来(大体は10年以内)に優先的に市街地化を進める計画があるエリアを指します。この「市街化」という概念は、住宅や商業施設が集まり、道路、下水道、公園などの公共施設が整備されていくプロセスを指します。

都市計画税の具体的な税額は、「固定資産税評価額×税率(最高0.3パーセント)」の計算式により決定されます。ただし、具体的な税率は各市町村によって異なる点には注意が必要です。

個人間で不動産売買を行う際には、都市計画税が課税されるかどうか、また課税されるとしたらその額がどれくらいになるのか事前に確認することが大切です。売主に対して都市計画税の詳細を尋ね、適切な文書で確認することが重要となります。この税金が発生する可能性は、土地や建物の取引価格に影響を与えるため、無視することはできません。

関連サイト総務省「地方税制度|都市計画税

個人間売買時に買主様がご負担する固定資産税・都市計画税について

不動産の売買において、買主が負担する固定資産税や都市計画税の金額は、以下の計算式で決まります。

(1年間分の固定資産税・都市計画税 ÷ 365日)× 負担日数

ここでの「負担日数」は、契約による引渡し日からその年の終わりまでの日数を指します。つまり、起算日から引渡し日までの日数は売主の負担となり、その後の日数が買主の負担となるのです。

例えば、固定資産税・都市計画税が年間20万円で、起算日が1月1日、引渡し日が6月1日だとします。この場合、1月1日から5月31日までの151日間は売主の負担日数となり、残りの214日間(6月1日から12月31日まで)が買主の負担日数となります。

そうした場合、買主が負担する金額は次のように計算できます。

20万円 ÷ 365日 × 214日 = 約11万7260円

ただし、うるう年の場合は、1年を366日として計算します。これは細かな注意点ですが、間違いなく負担金額に影響します。どうぞお忘れのないようにご留意ください。

売主・買主間で固定資産税を精算するタイミングについて

年の前半に引渡しを行う場合の注意点

引渡し日が1年の前半に行う場合、納付する固定資産税と都市計画税が未確定の場合もあります。納税通知書は5月前後に届きますので、それ以前の場合は納税額が分かりません。

こうした場合、税額が確定した時に清算という方法もありますが、便宜上、前年度の納税額を用いて清算する事もあります。引渡し時に納税額が未定だった場合についても、契約書で謳っておけばさらに安心です。

このように費用の案分はお金の話ですので、個人売買の契約を結ぶ前に取り決めを行ってその内容を決めておくとスムーズです。さらに決めた内容を契約書に記載しておけば、後々、売主と買主で揉めるような事がありません。こうした細かな条件等も契約書に盛り込む事をお勧めします。

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