物件金額はどのように設定すれば良いでしょうか

知り合いと家の個人売買を検討中ですが価格設定に困っています。今後何らかのトラブルにならないようにしたいのですが、お互いわからないことばかりで話が進みません。

立地の利便性は良い反面、築年数が古い家のため、どれほどの価値があるのか検討もつきません。適切な価格設定はどのようにすれば良いのでしょうか?

A.不動産の価格は相場との比較・築年数・現況・売主様のご意向で価格が設定されます

個人間売買における価格設定は、ご本人同士で決定できます。ただし、明確な理由もなく価格を決めてしまうと思わぬトラブルを招くことに。くれぐれも注意が必要です。

また、極端に安い価格でのお取引をされると国から「贈与」とみなされ、贈与税が発生する可能性も。したがって、容易に価格を決めるのはおすすめできません。

ここでは物件価格を決めるまでの基本的な考え方についてご紹介していきます。

1.相場調査をする

個人間売買のセオリーとしては相場価格を基準にしたお取引をされるといいでしょう。具体的には、過去の取引事例との比較して相場価格を調べていきます

例えばマンションの場合は、マンション名で検索すれば過去の事例が見つかることもあります。一戸建ての場合は、不動産ポータルサイトや国土交通省「土地総合情報システム」で住所を検索すれば、近隣の物件価格を調査できるでしょう。

しかし、ここで注意したいことは不動産相場は売出し中の物件価格ではなく、実際に売れた価格であるという点です。なぜなら、現在売出し中の不動産の中には売主様のご意向のもと、高値あるいは安値で売りに出されているケースもあるためです。したがって「相場」の目安にはなりません。

取引する土地面積が小さいと坪単価は相場よりも高くなります

個人間売買ならではの特性ですが、お隣の方と交渉して「土地の一部のみ」を売買することがよくあります。たとえば、

のようなケースです。

この場合は取引面積が小さくなるため、坪単価より高値で取引することが多いです。

わかりやすくご説明すると年賀状の印刷を業者に依頼するとき、依頼枚数が少ないと1枚あたりのコストは上がりますよね。不動産も同様で取引面積が小さいと売買価格は抑えらるものの、坪単価自体は通常よりも高値で設定されます。

いずれにおきましても、私たち専門家の見解としては、相場調査をしたいなら不動産業者へ依頼することをおすすめします。

当社の場合、不動産売買サポートをお申し込みいただいたお客様には無償で相場調査をご提供しています。ぜひご利用ください。

2.物件の築年数を確認する

不動産の価格設定の際、建物の築年数も判断基準のひとつです。

一般的に建物の価値は、新築を基準として年数が経過する程に価格は下がります。また価格が下がっていく過程は、各種構造に定められた法定耐用年数に準じて変動します。たとえば、耐用年数の長いRC造は価格の下落がゆっくりである一方、木造は値下がるスピードが早いです。

ただし築年数が古くても、リフォームやリノベーションをしたばかりなら、評価(=価格)が変わる可能性も。建物に付加価値が加わるためプラスに転じるケースも少なくありません。

したがって、築年数=価格の評価にはつながらないケースもあるため、過去の事例だけを見て最終判断はできません。くれぐれも注意しましょう。

3.室内の現況を確認する

不動産の価格設定は室内の現況によっても変動します。

たとえば極端な事例ですが、どんなに立地が良くても室内がゴミ屋敷状態なら、その価値は著しく下がってしまいます。室内に悪臭が充満し、害虫被害が発生し、壁や床にカビが生えていたら、その家の価値が下がることは当然ですよね。

このようなゴミ屋敷のケースまでいかなくても、現況次第で不動産価格は変動する特性があります。特に個人間取引は、中古物件の売買がほとんどのためご利用状況を共有しておくことは大切なポイントです。

トラブルを防ぐためにも、現況を反映した価格で取引するようにしましょう。

個人間売買で招きやすいトラブルは「言った」「言わない」の揉め事です。事前に現況調査を行って価格に反映しておけば、そのようなトラブルは回避できます。必ず行うようにしましょう。

なお、当社にサポートをご依頼の方に限り、現況を踏まえた価格設定アドバイスはもちろん、有料オプションにて各種専門機関によるホームインスペクション(住宅診断)や中古住宅瑕疵・耐震の診断も承っています。ぜひご利用ください。

価格設定の前に抑えておきたい現況調査の内容

これらの現況は価格反映と共に書面に残しておけば、後々のトラブルを防ぐことができます。当社はこのような内容をふまえた契約書作成なども承っていますので、ぜひご利用ください。

4.売主様のご意向を確認する

不動産は相場・築年数・現況でおおよその価格が設定できます。ただし、最終判断は売主様のご意向次第だと言えるでしょう。

相場を元にした価格設定のご承諾

売主様が相場をベースに査定した価格をご快諾いただければ、売買価格の最終決定ができます。このとき、なぜこの価格に至ったのか理由を明確にしておけば、トラブルを防げます。

もし、なんとなく価格設定をしてしまうと物件引渡し後に「同じマンションの別の部屋がもっと高く売られていたので、差額を追加で払ってほしい」のような揉め事が起きる可能性も。

不動産は大切な資産ですので、予想外の主張をされることは大いに考えられます。このようなことを防ぐためにも、売主様がご納得いただけるような資料を揃えて取引されることをおすすめします。

売主のお気持ちを反映したお値引きの発生

個人間売買はお知り合い同士の取引となるため、感謝の気持ちを反映した価格設定が行われる場面も。

たとえば、金銭的な理由や家庭の問題など様々なご事情を抱えての売買になることがあります。そのため、

など、売主様のお気持ちが反映された価格で取引されるケースがあります。

その場合は贈与税が発生しない範囲でお気持ちを反映されるといいでしょう。著しく値段を下げてしまうと、贈与対象とみなされますのでくれぐれもご注意ください。

売主様に価格をご判断いただく前に、不動産業者へ価格相談することをおすすめします

不動産の価格はデータ上の数字だけではなく、あらゆる背景を汲んだうえで判断して価格設定を行います。

不動産の価格を決めるのは、イレギュラーなケースもあり、なかなか難しいところがありますので、一度不動産の専門家へご相談されることをおすすめいたします。

トラブルなく取引可能な売買価格の設定サポートをご提供しています

私たちは当社の不動産売買サポートをお申し込みのお客様向けに売買価格の設定サポートを無料でご提供しています。

大切な資産を適切な価格に設定できるため、安心してお取引いただけます。また、第三者である私たちが評価することで売主様・買主様にとっても、気持ちの面で負担が少ないと大変ご好評いただいています。

まずはご質問だけでも問題ございません。お気軽にお問い合わせくださいませ。(なお、価格設定アドバイスのみのサポートはご提供しておりません。予めご了承くださいませ)

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