不動産の取引をする際、「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」といった言葉を聞いたことがある方もいるでしょう。
不動産業者を介した取引の場合、そこまで意識することはないかもしれませんが、個人間売買で中古物件が取引の対象となる場合には注意が必要です。そこで今回の記事では、その概要と個人間売買の際に気をつけたい事柄についてまとめてみました。
なお「瑕疵担保責任」は2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」と名称が変わり、内容にも変更が加えられています。本記事では改正点を反映した内容となっています。
不動産取引をする際、一度は「瑕疵担保責任」という単語を目にしたことがある方も多いですよね。瑕疵担保責任の「瑕疵」はキズや欠陥、不具合のことを指しています。
不動産取引における「瑕疵担保責任」では、家を購入したらひどい雨漏りが生じていたというようなトラブルを防ぐため、引き渡された物件が契約の内容に適合しない場合に売主が責任を持つ期間や範囲について定めています。
なお、買主は不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。ただし新築住宅の場合は「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」により、責任の期間が引き渡しの日から10年間と定められています。
また、品確法で定められた責任の範囲は、新築住宅の「構造耐力上主要な部分」（基礎や柱、壁など）および「雨水の浸入を防止する部分」と決められているので注意しましょう。
改正前の「瑕疵担保責任」は、通常の注意では発見できない「隠れた瑕疵」を対象としていました。しかし改正後の「契約不適合責任」では、隠れているかどうかを問わず「契約の内容に適合しているか」が判断基準となります。買主が知っていた不具合であっても、契約書に記載がなければ責任を追及される可能性があるため、売主は把握している不具合を漏れなく契約書に記載することが重要です。
中古住宅の契約不適合責任は、売主が個人か不動産業者かによって異なります。
個人が不動産業者を仲介させつつ売りに出した中古住宅は2～3か月程度の期間が設定されていることが多い一方、不動産業者が直接販売する中古住宅は最低でも2年以上の期間が設けられています。
新築住宅購入時と比べ期間が短いことから、可能なら購入前（契約前）に専門家による建物調査（インスペクション）を実施し、隠れた不具合の有無を確認しておくとよいでしょう。
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伝統的な通説では、特定物の売買において売主は、契約で定められた当該物を買主に引き渡しさえすればよいと考えられていました。特定物は世界に1つしかないため、欠陥があったとしてもありのままの状態で引き渡せばよい、という考え方です。
そのため、特定物がボロボロであったとしても売主は引き渡しさえすれば責任を負わなくてよいと判断されていたのです。
しかし、それでは目的物に欠陥のないことを前提に代金を支払っていた買主の保護が不十分であることから、「瑕疵担保責任」を定めて買主を保護しようと考えられました。
なお、これまでの瑕疵担保責任では損害賠償請求権と解除権が認められていただけで、一般の債務不履行において認められる「追完請求権」や「代金減額請求権」は認められていませんでした。ですが、2020年4月の民法改正で「契約不適合責任」と改められたことに伴い、これらの権利も認められるようになっています。
契約不適合責任における対象の範囲は、主に次の4つに大別されます。
それぞれについて、見ていきましょう。
物理的瑕疵とは、土地や建物に物理的な不都合が生じている状態を指します。建物でいえば、雨漏りやシロアリ被害をはじめとし、耐震強度の不足や給排水管の故障などが挙げられるでしょう。また、土地では地盤沈下や土壌汚染などが該当します。
法律的瑕疵とは、当該不動産が建築基準法や都市計画法などの法律に抵触し、本来の利用が制限されている状態を指します。具体的には接道義務に違反している、防災設備（火災報知器、スプリンクラー等）が古いといったケースが挙げられます。
心理的瑕疵とは、たとえばその建物で過去に事件や事故があったケースが挙げられます。建物や土地自体に問題がなく、周辺環境が良好であったとしても、過去にそのような事態が起きていたとしたら、心の底から住み心地がいいと感じることは難しいでしょう。
環境的瑕疵とは、その建物自体に特段問題がなくとも、それらを取り巻く環境に問題がある場合を指します。具体的には近隣建物からの異臭・騒音をはじめ、近くに反社会的勢力の関連施設やごみ焼却施設、火葬場などがあるケースが挙げられます。
契約不適合責任が生じた際、買主が売主に対して取り得る手段は次の4つです。
追完請求権とは、引き渡された目的物が契約の内容に適合しないものであるとき、買主は売主に対して目的物の補修や代替物の引き渡し、または不足分の引き渡しを請求できる権利のことを指します。（契約内容の不適合が買主の責めに帰すべき事由である場合はその限りではありません）
具体的には、全部屋に冷暖房完備と説明を受けて引き渡しを受けたのに、実際は設置されていなかった場合などが挙げられます。
代金減額請求権とは、引き渡された目的物の種類や品質が契約の内容と適合しない場合、代金の減額を請求できる権利のことです。
買主は相当の期間を定めたのち履行の追完を催告し、その期間内に追完がなされなかった場合には、その程度に応じて代金の減額を請求できます。（催告をしても一切相手に動きが見られない場合は、催告なしに代金減額請求が可能です）
また、代金減額請求は契約不適合が売主の責めに帰すべき事由によらない場合でも行使可能です。
目的物が契約の内容と異なる場合、買主は損害賠償請求ならびに解除を行えます。
ただし代金減額請求と異なり、契約および取引上の社会通念に照らして売主に責めに帰すべき事由がない時には、損害賠償請求は認められません。（解除の場合は売主の帰責事由は不要です）
一方、解除は相当期間を定めて履行の催告をし、それでも履行がなされないときに行使可能です。ただし、契約不適合が「軽微」なものである場合に解除は認められないので注意しましょう。
売主・買主ともに不動産業者ではなく、個人間で不動産取引を行う場合、この「契約不適合責任」が争点となります。
なぜなら売主はできるだけリスクを回避しようと「免責」規定を求めようとし、買主は万が一の修繕リスクを避けるために一定期間は責任が適用されることを求めるからです。
そのため、個人間の不動産売買においては通常の不動産仲介同等の契約書を用意する、買主は事前に住宅診断を利用するなどして当該物件をチェックしておくといった手段を講じておくとよいでしょう。
当社では、通常の仲介業務で使用するものと同じ内容の不動産売買契約書を作成しております。責任の範囲や期間についても、売主様・買主様双方が納得できる形で取り決めのお手伝いをいたします。この記事が少しでも参考になっていましたら幸いです。
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