専任契約で売却中の不動産を個人間売買することは可能ですか?

はい。可能です。専任契約中の物件もご相談ください。

専任契約で売却中の不動産を個人間売買することは可能ですか?<

専任契約中の物件に関し、以下のようなご質問を頂戴しましたのでご紹介いたします。

ご近所の知り合いと個人売買にて不動産を購入したいのですが、売主様が不動産会社と専任契約を締結し販売中との事でした。

その物件は、不動産会社から紹介された訳ではなく、知り合いとの話の中で、所有中の物件を売りに出していること事が分かり、私が買いたいという経緯があります。

せっかくなので知り合いと直接取引で物件を購入し、仲介手数料を節約したいのですが、不動産会社を断ることは可能なのでしょうか?あるいは、専任契約を結んでいる以上、必ず不動産会社を通して取引をしないといけないのでしょうか?

専任媒介契約と一般媒介契約は、ご自身で見つけた相手方との売買又は交換の契約を締結することができます。

売主様が専属専任媒介契約を締結している場合、原則して契約期間中の契約解除は出来ません(業務を誠実に遂行する義務に違反したときを除く)。また、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約をも契約締結をすることができません。

しかし専任媒介契約もしくは一般媒介契約の場合、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結できます。条項の中では、

第12条(自ら発見した相手方と契約しようとする場合の通知)

甲は、専任媒介契約の有効期間内に、自ら発見した相手方と目的物件の売買又は交換の契約を締結しようとするときは、乙に対して、その旨を通知しなければなりません。

とあり、専任業者への通知が必要とあります。

もし、専任媒介契約の有効期間内に専任業者へ通知をせずに勝手に媒介契約をしてしまうと、違約金を請求される可能性があります。したがって、予め担当の専任業者に通知をして媒介契約を解除してもらい、その後に契約をしなければなりません。

注意しなければならないのが、物件を自己発見した場合の取引という点です。たとえ知り合いとのお取引であっても、その不動産会社から紹介された物件の場合は自己発見取引とはなりませんので、くれぐれもご注意ください。

またその際に、広告費を請求されるのではとご質問も受けますが、

第9条(特別依頼に係る費用)

甲が乙に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張旅費は甲の負担とし、甲は、乙の請求に基づいて、その実費を支払わなければなりません。

とあり、売主様が専任業者に対して特別に依頼をした広告についてのみ請求の対象となり、専任業者が通常に行う広告活動に関しては請求の対象となりません。

自己発見取引は非常にデリケートな問題でもありますので、ご自身で判断されることはおすすめいたしません。まずはプロの私たちに是非ご相談ください。

専任媒介契約と一般媒介契約の違いとは

専任媒介契約とは

媒介契約とは不動産を売買する際に、依頼主と不動産会社で結ぶ売却活動の取り決めのことです。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の三種類があります。その中でも依頼主が一社の不動産会社のみと契約し、他社とは契約しない形を専任媒介契約と言います。

契約期間は三か月以内で、契約から7日以内にレインズと呼ばれる不動産会社だけが利用できる指定流通機構に登録されます。その後も二週間に一回以上の割合で、不動産会社から販売状況の報告があります。

専任媒介契約を結ぶメリットは、自社のみでの販売となるため、積極的に営業活動を行ってくれる点です。

一般媒介契約とは

一般媒介契約は一番自由度が高く、複数の不動産業者に媒介を頼むことも、依頼人が自力で買主を探すことも認められています。

一般媒介契約は、物件の売主様のご判断で複数の不動産仲介業者に対し同時に売却依頼を行っても良い契約となります。また、仲介業者以外にもご自身のご親戚やお知り合いの中でご購入いただける方がいないかを探すことが許可されており、取引自体も進めることが認められています。

また、一般媒介契約にはご契約期間が定められません。そのため、契約を打ち切りたい場合はお好きなタイミングで断りの通知を入れることが可能です。そのため、もし一般媒介契約中に親戚やお知り合いの中で「物件を買いたい」という方が見つかれば、そのタイミングで契約を満了とし、個人間売買の取引を進めることができます。

ただし、個人間売買は住宅ローンの締結が難しい取引です。そのため、一般媒介契約を終了後に銀行へ相談しても買主が融資を受けることが出来なかったという状況も想定できます。特に親族間売買は個人でお申し込みの場合、融資を受けることが非常に難しい取引となります。そのため私たちのような個人間売買を専門に活動する業者からサポートを受けられることをおすすめします。

もちろん、一般媒介契約を結んでいた業者に依頼しても相談には乗っていただけますが、その場合は通常の仲介手数料と同額を請求されるケースがほとんどです。当社の場合は住宅ローンをご利用いただける「おまかせ仲介プラン(Eプラン)」の場合、仲介手数料は30万(税込価格33万円)で承っています。是非ご相談くださいませ。

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