固定資産税はどのようになりますか?

Q.売買成立後、売主・買主への固定資産税はどのようになりますか?

A.通例は引き渡し時で日割り計算します。ただし、片方だけの負担、もしくは清算しない場合もあります。

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固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方が、4月1日からの1年度分の固定資産税・都市計画税を納税する必要があります。年の途中で不動産の所有者が変更となっても、1月1日に不動産を所有していた方に納税する義務が発生します。

そのため、売買が成立しても売主が固定資産税と都市計画税を負担しますので、通常は引渡し時点で日割りで買主から売主へ負担金を渡して精算します。

固定資産税の概要

土地や家にかかる税金「固定資産税」は、土地の価値に応じて納めることが義務付けられています。不動産を所有していると必ず発生する税金のことで、毎年1月1日に市町村長が土地の評価額を決定し、納税義務者に税額を記載した通知を送付して納税者が納付します。

土地は場所や田畑や山林などの用途に応じて価値が異なるため、実際に現地調査を行いながら、その状況に合わせて税金が課せられます。

建物の場合は、住宅や店舗・工場などの種類、木造や鉄筋コンクリート等の構造などで評価され、さらに、経年劣化にも考慮して、3年に一度の評価替えが行われます。

「固定資産税」とは、毎年同じ税額を払うわけではないので、特に土地に関しては税理士と相談しながら固定資産税対策を立てるのが良いと言われます。

都市計画税の概要

都市計画税とは、都市計画事業や土地区間整理事業の費用に充てることを目的とした市町村税です。

不動産を持っていると必ず課税される、という訳ではなく、「市街化区域」の内に土地や家屋を持っている人に課税され、毎年固定資産税の納付通知書と合わせて納付通知書が送られてきます。

市街化区域とは、都市計画法が指定する「都市計画区域」の一つで、既に市街地である区域、あるいは十年以内に優先的に市街化を計画している区域のことを言います。

ここで言う市街化とは、家屋や商業施設を密集させ、道路や下水道、公園などの整備を積極的に進めることです。都市計画税の税額は、「固定資産税評価額×税率(上限0.3パーセント)」で計算され、具体的な税率は市町村によって異なります。

個人間売買時に買主様がご負担する金額について

買主様がご負担する金額は、
1年間分の固定資産税・都市計画税 ÷ 365日 × 負担日数
で計算を行います。

この「負担日数」については、起算日から引渡し日までの日数が売主が負担する日数、引渡し日からの残りの日数が買主の負担になります。

例えば、固定資産税・都市計画税が20万円で1月1日を起算日にして6月1日に引渡しを行った場合を例にすると、1月1日〜5月31日までの151日を売主の負担日数、残りの214日を買主の負担日数です。

そうすると買主の負担額は、
20万円÷365日×214日=11万7260円
となります。細かな話ですが、閏年の場合は1年を366日で計算します。

地域性などにより、慣習が異なります。個人売買を行う時は事前に確認しておきましょう。

固定資産税は、起算する日を1年の始まりの1月1日にするか年度の始まりの4月1日にするか、引渡し日を売主・買主のどちらの日数にするかなど、地域性などによって慣例が異なりますので、十分に注意しましょう。

取り引きの内容によっては、買主が全額負担するケースや清算を行わないケースなど契約する条件によって異なることもあります。

こうした負担を誰がするか、起算日はいつにするか等の条件について契約書の中に盛り込み、それに従って引渡し時に清算を行います。

年の前半に引渡しを行う場合

引渡し日が1年の前半に行う場合、納付する固定資産税と都市計画税が未確定の場合もあります。納税通知書は5月前後に届きますので、それ以前の場合は納税額が分かりません。

こうした場合、税額が確定した時に清算という方法もありますが、便宜上、前年度の納税額を用いて清算する事もあります。

引渡し時に納税額が未定だった場合についても、契約書で謳っておけばさらに安心です。

このように費用の案分はお金の話ですので、個人売買の契約を結ぶ前に取り決めを行ってその内容を決めておくとスムーズです。さらに決めた内容を契約書に記載しておけば、後々、売主と買主で揉めるような事がありません。こうした細かな条件等も契約書に盛り込む事をお勧めします。

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