契約書があることで売主・買主間のトラブルを防止できる

不動産売買は、低価格での取引であっても慎重に話を進めていくべきです。なぜなら、不動産には法律・権利問題・近隣との関係など、さまざまな観点を持ちながら進めていかないと深刻な問題へと発展するからです。

その深刻な問題を防ぐために大きな力を発揮するのが「不動産売買契約書」です。この「不動産売買契約書」には売主・買主に関する情報のほか、売買代金に関するすべての情報（物件価格・支払い方法・手付金や違約金に関する約束事・瑕疵に関する責任の所在）・借地権の有無・法的な制限の有無・災害指定区域に関する概要など、さまざまな内容を正確に残すことができます。

ここでポイントとなるのが、作成する「不動産売買契約書」が本当に「将来のトラブル」に備えた内容であるかです。不動産のトラブルを想定できる人が作成すれば、将来もその効力は発揮できるでしょう。しかし、不動産取引の知識が不十分な人が作成した「不動産売買契約書」は不備が多く、万が一の備えにならないリスクがあります。

つまり、「不動産売買契約書」は不動産の専門家に作成依頼をすることが、より安心をもたらすと言えるでしょう。

「不動産売買契約書」を作らず個人売買をした際に起こり得るトラブル例

売買代金の支払いに関するトラブルが生じる

個人売買は「よく知った仲だから」という理由で、すべての決め事をルーズにしてしまいがちです。売買代金の支払いについても知り合い同士ゆえに「お金」という強く求めづらい内容であることから、次第に問題へと発展するケースがあります。たとえば、以下のような内容です。

このようなトラブルはいずれも「不動産売買契約書」があれば、適切に問題を解決できます。売買契約を締結する前に約束事を決め、記録に残すことをすれば何かあった場合でも振り返り、対処することができるでしょう。

物件の引渡し時期に関するトラブルが起きる

不動産取引における重要な手続きのひとつが「所有権の移転」です。所有権は文字通り物件を所有している権利であることから、移転を行わない限り、正式に持ち主が変わることはありません。しかし、個人売買ではこの「所有権移転」をおろそかにされるケースが多く、権利上のトラブルが生じるリスクが高まります。

しかし、「不動産売買契約書」があれば、所有権に関する以下のようなトラブルを防ぐことができます。

契約不適合責任の所在が曖昧になる

不動産売買契約書がない場合、「契約不適合責任」において売主・買主双方に重大なリスクが発生します。この「契約不適合責任」とは、2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと名称変更された内容で、売主が買主に引き渡した不動産が契約内容に適合しない場合に、売主が負う責任のことです。つまり、「契約」を証明するものがない場合は、その責任が売主・買主どちらにあるかを明示できない問題が発生します。

通常「契約不適合責任」は次のような場合に、契約書に記載した事項のもと適切に対応することができます。

しかし、不動産売買契約書がない場合は「契約不適合責任」を追求するための証明要素がなく、次のようなトラブルを招く可能性があります。

「契約不適合責任」に関連した売主が抱えるリスク

「契約不適合責任」に関連した買主が抱えるリスク

住宅ローンが組めない

銀行・金融機関は住宅ローンを利用したい方に対しては「不動産売買契約書」の提出を求めます。この場合、売主様ご自身が作成した「不動産売買契約書」ではなく、不動産仲介業者が作成した書面であることを必須としています。

なぜなら、銀行は金利の低い住宅ローンを別の用途で使われることを懸念しているため、正当な取引である証明として第三者の不動産業者が作成する「不動産売買契約書」を求めるのです。そのため、契約書の作成費用や仲介手数料の節約などを目的として個人間売買を希望している場合は、その要望を叶えることは困難となるでしょう。

なお、住宅ローンの利用は「不動産売買契約書」以外にも、不動産仲介業者だけが作成できる「重要事項説明書」の提出も必須としています。したがって、住宅ローンを使って売買を行いたい場合は仲介業者の介在は欠かせません。

つまり、売主・買主には不動産業者へ支払う仲介手数料が発生し、その費用負担に関してトラブルが起きる可能性もあります。

個人間の売買でも印紙税の課税対象となる理由

印紙税は契約書の作成者が個人か法人かに関係なく、課税文書に該当する文書を作成した場合に課税される税金です。不動産売買契約書は印紙税法上の「不動産の譲渡に関する契約書」に分類されるため、売主・買主が共に個人であっても印紙税の課税対象となります。

これは契約書そのものの性質に基づく課税であり、取引当事者の属性は関係ありません。個人間取引でも必ず印紙を貼付し、適切に消印を行う必要があります。

なお、私たち「不動産個人間売買サポートPRO」では、印紙代が不要となる「オンライン電子契約」をご用意しています。個人売買の実績豊富なスタッフが立会いのもと、リモート契約を行いデータで契約書を発行します。このオンライン契約の場合は、物件価格に関係なく印紙代の発生はありません。ぜひご利用ください。

個人売買時における不動産仲介業者の役割とは？

個人売買時における私たち「不動産個人売買サポートPRO」のような宅地建物取引業の免許を持つ不動産仲介業者は、不動産仲介業者は不動産のスペシャリストであるため、さまざまな観点から売主・買主双方に対してトラブルを防ぐための記録を残すことができます。契約不適合責任の明記やトラブル防止のための専門的なチェックも行い、物件査定から決済まで包括的なサポートを提供することが可能です。

また、契約書作成と共に重要事項説明書の作成が行えます。いずれも住宅ローンに必要な書類であるため、銀行・金融機関から融資を受けたい人は仲介業者へ相談することで大きなメリットを得られるでしょう。

不動産仲介業者が専門とする代表的な内容

不動産仲介業者が専門とする代表的な内容をご紹介します。この内容は契約書への反映にも大きな影響を及ぼします。安心安全な取引を目指して契約書を作成したいなら、以下のような内容を専門とする不動産仲介業者へご相談されることをおすすめします。

個人売買時における司法書士の役割とは？

司法書士は不動産登記手続きの専門家として、所有権移転登記の代行が主要業務となります。契約書の内容が登記手続きに支障がないかの確認や法的助言を提供し、決済時には安全な資金決済に立ち会います。また、登記に必要な権利証や印鑑証明書などの書類準備もサポートし、取引の最終完了を法的に担保する重要な役割を果たします。

ただし、司法書士は不動産仲介業者ではないため、住宅ローンに関する手続きを行うことができません。なぜなら、不動産仲介業者だけが作成できる「重要事項説明書」を作ることが不可能であるためです。一部の司法書士は宅建免許を保有しているため、司法書士への相談をご検討の場合は、そのような方にご相談されると良いでしょう。