どのような時に測量は必要ですか?

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A.測量が必要なケースは様々です。詳しくはお問い合わせ下さいませ。

測量を行う事で敷地の大きさや隣地との境界を確定できます。たとえ個人間でのお取引でも不動産の売買においては土地の測量が必要になることがありますので、注意が必要です。

また、測量が必要なケースは境界が確定次第、法務局で登記手続きを行わなければなりません。

このページでは法務局で行う登記の役割を解説しながら、ケース別・測量のポイントをご紹介していきます。

不動産取引における法務局の役割

「法務局」とは法務省が各地に設置している機関で、各種登記などの事務作業を行っています。法務局・地方法務局・支局・出張所など様々な名称がありますが、まとめて法務局と呼ばれることが多いです。

不動産において法務局は、不動産登記申請をする場所として極めて重要な役割を持ちます。安全な不動産取引や公正な所有権主張をするためには、土地の面積や所有者の情報を公的に記録する必要があり、これが不動産登記の役割です。

また法務局は、筆界(区画を正確に引いた線)を多角的調査で把握し、土地所有者同士の争いを防ぐ働きをしています(筆界特定制度と呼ばれています)。

不動産におけるあらゆる手続き・調査を行っており、相談をする際の公的機関の代表格が法務局です。

ケース別・測量のポイント

お隣の方などに幅1mだけなど敷地の一部を譲る場合

不動産売買は法務局に登記されている土地や建物を売る・買うことを指します。その際、たとえ敷地の幅1mだけを売買しようとしても、そのままでは売買する部分は敷地と分かれて登記されておらず、敷地の境界を明確に分けられません。

そのため、測量を行った上で譲りたい土地の場所や面積を明確にすれば、法務局に登記できます。また、そうすることで、登記簿上で土地が2つに分ける事ができ、個人売買することが可能です。

売買する土地の面積が登記簿記載と大きく相違がある場合

売買しようとする土地が法務局の登記簿と内容が異なる場合があります。差異が小数点以下であれば大きな差は出てきませんが、「10平米、20平米…」と大きく異なってくると売買の価格にも影響が出てきます。都心部で坪単価が高いエリアであれば、大きく金額が変わってしまいます。

こうしたケースは、昔の測量技術によるものや境界杭が移動したなど何らかの理由で実際と登記簿の面積に差が出ています。近隣の土地を売買した時に実測と登記簿で面積が大きく違った事例があれば、近隣一帯がずれている可能性もありますので、注意が必要です。

売買する土地が農地の場合

個人売買を行う土地が農地の場合、測量を行った記録がないケースも多いです。なぜなら先祖代々使われ続けてきたため、正式な記録がなく土地をご活用されてきた場合が多いからです。

しかしそのまま売買を行うと、法務局の登記簿と大きく面積が異なる可能性もありますので、測量を行って敷地を確定します。

また、農地は本来「農地法」の下に管理されるべき土地であり、のままでは住宅等を建設する事ができません。そのため、建物を建設する場合には宅地に地目変更を行う必要があります。

農地法とは

「農地法」とは、売買や賃貸借などを行う際の権利移動や、本来の農地としての目的とは異なる使用の制限について規定している法律です。食料を作る農業は人が生きるうえで欠かせない存在であり、農業生産を支える農地は国民にとって大切な資源です。国民が安定した食生活を送るためにも、農地法により農業者の権利を守って農業生産を増やせる環境を整備することは重要となります。

そもそも土地には用途ごとに地目が定められていて、農地法で対象となるのは登記簿上の地目が田や畑などになっているものです。対象となる農地の権利を移動したり転用したりする際には必要に応じた申請を行わなければなりません。たとえば、農地を売買する場合には各市町村に設置されている農業委員会の許可が必須です。無許可での売買契約は無効となるため気をつけましょう。

一方、農地とは別の目的で土地を使用する場合には都道府県知事または指定市町村長の許可を得なければなりません。ただし、市街化区域内の農地に関しては農業委員会に届出を行うケースもあります。さらに、相続のための権利移動や農業に関わる小規模施設のための転用など適用外となるケースもあるため注意しましょう。

契約書に記載する面積が不明で、法務局に地積測量図がない場合

土地の面積が不明で法務局にも地積測量図がない土地を個人売買する場合、測量を実施する必要があります。

法務局にある測量図が古く、残地計算になっていて、正確な面積が不明な場合

残地計算は1つの敷地を2つに分筆して登記する時、片方の土地だけを測量し、もう1つの土地の面積は全体の面積から測量した面積を引くことで導きだします。現在はこのような方法は行われていませんが、昔の残地計算で導かれた土地の場合、法務局の測量図にも誤差が多く正確な面積が不明です。

こうした場合は事前に測量を行い、正確な面積で個人売買を行う事で後々のトラブルを回避する事ができます。

将来的なトラブルを回避する為に境界杭(標)を新たに設けたい。杭(標)を新設する、部分的に消失した境界杭(標)を復旧したい場合

法務局に地積測量図が保存されている場合でも、現地に隣地との境界を示す境界杭がないこともあります。

ブロック塀の工事やアスファルトの工事などで抜き取られたり、アスファルトで覆い隠されてしまったりすることもあるようです。境界杭がないと現地で隣りとの境界が曖昧になってしまい、気がついたらお隣に越境して物置を建てていた、ということも考えられます。

将来的なトラブルを回避するためにも、境界杭が見当たらない場合は測量を行って境界を明確にすることが適切です。

登記簿記載の面積が正しいのか確認を行いたい場合

法務局にある図面や登記簿が必ずしも正しいとは限りません。六本木ヒルズの建設では、400人の土地買収を行う際に法務局の公図と現状が合わず、土地の買収を行うのに年単位で時間が必要でした。

売買する時には土地の面積が異なれば価格にも影響します。登記簿の面積と実際の面積が正しいか確認するには、土地の測量が唯一の方法となります。

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