個人売買の際の手付金は、売主様と買主様で必要か不必要かを決めていただいて構いません。
実は一般的な売買仲介でも、多くの場合は手付金を用意して契約を結びますが、必ずしも手付金が必要な訳ではありません。
また、不動産の売買時の手付金の額は一般的に5％から10％の金額とすることが多いですが、手付金の金額にも決められたルールはなく、売主様・買主様の合意の元で決まります。
不動産の手付金は一般的な仲介を含め、すべての不動産売買において支払いを義務付けられているものではありません。ただし、手付金を設けることで取引を明確にする役割があります。ここでは、公益社団法人不動産保証協会が定義する手付金の概念についてご紹介いたします。
手付金とは売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的の為、あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭です。手付金を支払っても売買代金の一部を支払ったことにはなりませんが、契約時に「手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する」などと定められて売買代金の一部に充当されることが一般的です。
また不動産の売買は契約後一定期間が経過した後に残代金の支払い・引き渡しが行われることが多いことから、その間の法律関係を安定させる意味を含めて契約時に買主が売主に一定の金銭を手付金として支払う慣習があり、その手付金の授受には契約の成立を表す意味合いがあります。
手付金を用意して契約を結ぶこと（以下、手付契約）と手付金なしで契約することの違いはどこにあるのでしょうか。まず、手付契約の場合の流れを見てみます。
このように手付金は、引渡し時には売買代金の一部に充当しますので、金額が高くても安くても最終的には損得はありません。手付金があってもなくても引渡し時に同じであれば、違いはないのではないかと考えるかもしれませんが、手付金を用意した契約では手付解除を行う事ができるようになります。
手付解除とは、売買契約を結んだ後から引き渡しまでに何らかの事情で「契約を白紙に戻したい」という場合に契約を解除することが出来る決まり事のことを指します。
一般的な売買仲介を含め、ケースとしてはあまり多くはありませんが、契約を結んだ後に「親や兄弟から強い反対があり購入を見送るしかない」場合や「急に失業してしまい、今は蓄えがなくなるのは困る」と言った事情で手付解除となることもあります。
手付解除は買主様・売主様どちらの都合でも解除を行えます。買主様の都合の場合は手付金を放棄する事で契約を解除する事ができます。売主様が解除をする場合は、先にもらっている手付金を買主様に全額お返しし、さらに手付金と同額の金額を買主様にお渡しする事で契約を解除する事ができます。
手付契約を結んでいると上記のように手付金を放棄して（売主様は受け取った手付金の倍の額をお渡しして）契約を解除する事が可能です。もし、手付金を用意せずに契約をしていた場合は、手付解除ではなく契約解除となります。契約解除の場合、一般的に売買代金の20%の違約金が発生する契約書になっていますので、手付解除よりも高額な金額で契約を解除する事になります。
なお、手付解除ができるのは「相手方が契約の履行に着手するまで」です。たとえば買主様が中間金を支払った後や、売主様が引き渡しの準備に取りかかった後は、手付解除ができなくなりますのでご注意ください。この期限についても契約書に明記しておくことが大切です。
上記のように手付契約について説明させて頂くと、契約後に解除する事となった場合に備え、手付金の金額を安くして手付契約を結べば良いと解釈してしまう方もいらっしゃいます。例えば1万円で手付契約を結ぶ事も可能ですが、あまりにも安い金額で手付契約を結ぶことはお勧めしていません。
なぜかというと、もし3,000万円の売買で買主様の強い希望で1万円の手付契約を結んだとしましょう。買主様は「これで何か突発的な事が発生しても大丈夫」だと単純にリスク回避のお考えかもしれませんが、売主様としては「本当に買う意思があるのだろうか？」と考えてもおかしくありません。
そうした中で、売主様のところに「3,100万円で売ってほしい。すぐに現金で決済します」という方が現れたらどうでしょう。売主様としては、「高く買ってくれるし、先に契約をした買主の方には2万円を渡して手付解除をすれば100万円高く売れる。何より1万円の手付金では、本当に買ってくれるのか不安が残るしな…」という気持ちになってもおかしくありません。買主様と売主様が逆の立場の場合でも、こうした思いはあるでしょう。
手付金の金額は、このように契約の重みも関係してきます。親や兄弟間での契約であれば、家族ですので信頼関係も強いですが、友人同士や友人の友人…というように距離が離れれば離れる程、こうした気持ちも発生しやすくなります。そのようなことも踏まえると、手付契約についてまた違った視点で考えることができます。
不動産売買時の手付金は必ず必要ではないため「相場」という概念はありません。また上限設定などもなく、売主・買主様同士の取り決めに準じて自由に定めることができます。
ちなみに不動産の売買仲介における手付金の計算方法は物件価格に対して5％から10％とするケースが多いです。そのため、個人間売買で手付金を設定することを検討中の場合はこの計算方法を参考にしても良いかと思います。
物件価格に準じて手付金を設定する際は、当然まず最初に物件価格を決定する必要があります。では、この物件価格はどのように決めれば良いのでしょうか。それは最新の不動産相場・過去の取引事例・物件の現況など多角的な視点で見積もります。
不動産の個人間売買の場合、お知り合い同士だからと安い価格でのお取引をご希望される方もいらっしゃいますが、これは売買取引完了後の贈与税の発生にも関わるため、極端に安い価格にすることはおすすめできません。
また、これまで賃貸契約で暮らしてきた物件を売買する場合は、過去に支払ってきた家賃分を差し引くことはできません。あくまで現時点での不動産の価値を価格として反映する必要があります。
当社の不動産個人間売買サポートをご利用のお客様には無料・物件価格設定サポートをご提供しています。是非ご利用ください。
当社では、手付金の設定額に関し、アドバイス差し上げることも可能です。売主様・買主様双方が気持ち良くお取引できるよう、個人間売買のプロが適切な額の設定もアドバイスいたします。
手付金の確定～受領は誠意を示すための大切なお手続きです。何よりもお互いの信頼関係を大事にしたい方には、ぜひ設定いただくことをおすすめいたします。わかりづらい事や不安な点も多くあるかと思いますので、どうぞお気軽にご相談くださいませ。
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