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土地を個人間売買する際の手続きについて解説します 知人から土地を買う時の手続きについて

知り合いから土地を買う時、法律上の手続きは必要ですか

土地の個人間売買前に義務付けられている手続きはありませんが、売買成立後のトラブルを防ぐために準備が大切です

土地の個人間売買は法律に反することではありません。宅地建物取引業に該当しませんので、自由にお取引可能です。ただし金銭のやり取りが完了次第、取引が成立するというわけではありません。所有権が変わることから、法務局へ登録されている登記情報の変更を行う必要があります。

「宅地建物取引業法」とは

「宅地建物取引業法」は、不動産の売買や賃貸の代理・仲介を適正に行うための法律です。国土交通省が管理し、「宅建業法」とも呼ばれます。免許制度や営業保証金の規定、取引の適正な遵守・禁止事項などを規定しています。また、消費者保護を重視し、不誠実な業者から一般消費者を守る役割も担っています。

関連サイト国土交通省・関東地方整備局「宅地建物取引業について

また、取引価格についても売買成立前に注意が必要です。売主側の言い値のままに取引を行うと、思わぬトラブルを招く恐れがあります。たとえば、知り合い同士だからと本来の価値よりも著しく安い価格で取引を行ってしまうと、国から「譲渡」とみなされ、将来的に買主側に贈与税が発生する可能性もあります。

関連サイト国税庁「No.4402贈与税がかかる場合

このような点から、お知り合い同士で土地の売買を行うことは、取引自体に法律上の制限はないものの、登記情報の更新や税制上の注意点を理解した上で実施することが重要です。

言い値での取引は贈与税が発生する可能性があります

取引価格は不動産相場に見合った価格で売買を行わなければなりません。先程お伝えしたとおり、あまりにも安い価格で売買を行ってしまうと国はその取引を「譲渡」と認定し、本来の資産価値に基づいた贈与税を納めることを義務付けます。そのため、土地の価格設定は不動産業者や不動産鑑定士に相談し、価格設定のアドバイスを受けることをおすすめします。

他にも土地の取引価格に紐づく手続きについても注意が必要です。まず、土地は複雑な権利問題が発生している可能性もあります。たとえば、所有権が複数人であるにも関わらず、ある所有者が知り合いに対して土地現金一括払いで売ってしまった場合、他に所有者からの承諾は受けていないため、法律上は権利を得られません。

このような場合、売主に返金を求めても応じないケースや売主側の親族とのトラブルなど、想定外の争いが生じる可能性があります。このような自体を防ぐためには、売買成立前にきちんと調査を行う必要があります。この土地の調査についても、不動産業者に依頼することがもっとも安全で確実です。

土地売買の支払い方法・手続きにも注意が必要

ほかにも、支払い方法についても様々な注意点があります。たとえば、現金一括払いの場合でも土地価格の支払いを適切に記録するために、法的効力のある不動産売買契約書の作成や領収書の発行、固定資産税の支払い義務に関することなど、きちんと書面に残しておくことが大切です。

知り合い同士の不動産売買の場合、もっとも起こりやすいトラブルは「言った」「言わない」「聞いていない」など、約束事の所在が曖昧であることが引き金となっています。したがって、約束事はすべて法的に認められる適切な書面に残すようにしましょう。

住宅ローンは仲介業者の介在が必要

盲点に思われがちですが、お知り合い同士の土地売買の場合でもご自身の申告のみでは住宅ローンを組むことはできません。土地に限らず、不動産売買全般に言えることですが、銀行は住宅ローンを提供する条件として不動産仲介業者の介在を求め、業者しか作成資格を所有しない「重要事項説明書」の提出を義務付けています。

したがって、住宅ローンを使った土地の売買をご希望なら、かならず不動産仲介業者に相談するようにしましょう。

土地の個人間売買でよくあるトラブル

  • 売主が把握していた境界と隣人の方が主張する境界が異なり、建物の建設にあたり揉めてしまう
  • 売主が主張していた相場と実際の坪単価価格が著しく違っていた
  • 家を建てるつもりで知り合いから土地を買ったところ、再建築不可の土地であり建物が建てられない
  • 隣人が問題行動を起こすことを知らずに土地を購入してしまった
  • 事前の約束事を書面に残していなかったので「言った」「言わない」でトラブルになる
  • 口約束で売却の意志を伝え登記移転も行ったが、買主側から一向に取引価格が振り込まれず音信不通になってしまった

不動産の個人間売買におけるトラブルの多くは事前にしっかりと準備や調査をしておくことで防げることばかりです。次のようなことを実施することをお勧めします。

売主とのトラブル防止のため、実施すべきこととは?

不動産の個人間売買時のトラブルの多くは「知り合い同士だから」「仲がいいから」という理由で確認を怠ったり、約束事を交わさないことが起因となります。けれども、この点を怠ることで想定外のトラブルを招く可能性が。そのため、次のような準備を行うようにしましょう。

1.不動産売買契約書を作りましょう。

不動産売買契約書は、どこの不動産をいくらで売買したかを明確にする事ができます。個人売買でも金額が契約書で明確にされていれば、将来的に不動産を処分する際にも、税金対策として利用する事ができます。

また、口約束だけでは友人同士であっても勘違いや記憶違いもあるでしょう。言った・言わないといったトラブルに発展しないようにするためにも、書面でお互いの認識をはっきりさせることがポイントとなります。

土地の個人間売買でも契約書を作るメリット

  1. 売主・買主間で売買取引について正式に合意したことを記録できる。
  2. 土地の売買取引にあたって、売主・買主それぞれの責任の所在を明確化できる。
  3. 今後起こりうるトラブルを踏まえ、事前に解決策を用意できる。将来的に何らかの問題が生じた場合は不動産売買契約書の内容に準じて対処できる。
  4. 将来、売主・買主間で深刻な問題が生じた場合も不動産売買契約書があることで、法的な効力を発揮する。

当社は個人間の土地売買に応じた不動産売買契約書だけをご用意するシンプルなプランや、書面の作成に加えて住宅ローンを含めた手厚いサポートをご用意しています。ぜひご相談くださいませ。土地の個人間売買サポートはこちら

2.土地の調査を行いましょう

個人売買を進めるために、建物で壊れている箇所があるかどうかやお隣さんと特別な取り決めを行ってきた内容がないかなど、所有者に聞き取っておきましょう。また、敷地については境界杭があるかどうかや越境している物がないかなど、専門的な知識がなくても確認することができることもあります。

「思っていたことと違った…」ということがないように、気になる事は確認して納得した上で売買を行いましょう。

調査等を行う上で不安な事がありましたら、私たちにお気軽にご相談ください。不動産のプロが適切なアドバイスを行わせて頂きます。

敷地調査について

土地を個人売買で取引する際の代表的な調査のひとつが「敷地調査」です。敷地調査とは、測量を行った上で現在の敷地の形状・面積・法的規制等を調べることを指します。この敷地調査を行うことで、これからお知り合いや親族の方と取引を行おうとしている土地が、購入後の目的に適しているかどうか、また法律上の制限はないかなどを把握することができます。

たとえば敷地調査の内容には建蔽率の調査が含まれますが、この建蔽率が都市計画法に基づいた数値に達しない土地には住宅を建設することはできません。したがって、この建蔽率を確認することなく家の建設を目的として知人と土地の売買が成立しまうと、法律の制限上、家を建てることが不可能であるため、大変なトラブルを招いてしまいます。

このように、敷地調査は売買が成立する前にきちんと行うことが大変重要です。個人売買の場合、「知り合い同士だから」「昔から知っている土地だから」という理由で調査を怠る方もいらっしゃるようですが問題が起きてから慌ててしまっても、すでに遅いのです。しかし、不動産取引を熟知していない限り、このような問題に備えることは困難です。したがって、個人売買でも不動産の専門家へ相談されることをおすすめいたします。

3.所有権移転登記を行いましょう。

次に引渡しが完了したら、法務局で所有権移転登記を行いましょう。所有権移転登記を行わない事に対しては罰則等がありませんので、中にはしないでそのままの方もいらっしゃいます。

しかし、登記を行って法務局で不動産の所有者を変更していないと、不動産を処分したり担保にしたりすることが難しくなります。また将来的に相続等が行われた時にも、遡って手続きを行っていきますので、所有者が変更になった時にはその都度変更を行った方が宜しいでしょう。

所有権移転登記とは

所有権移転登記とは建物や土地を買った際、売った側から買主へ所有権が移行した事を証明するために行う登記です。仮に登記をしないまま家で暮らし続けた場合、建物や土地の所有権が自分にある旨を第三者に向けて主張する事ができなくなります。

そのため、所有権移転登記は住まいの権利を守るには大切な手続きと言えるでしょう。また中古住宅を購入した場合の所有権も建物と土地の両方が売った側から買主に移行するので、それぞれ所有権移転登記を行う必要があります。

新築住宅の場合は土地のみ売った側から買主への所有権移転登記を行います。尚、新築物件は登記簿に記載されるのが初めてという事になるので、所有権保存登記という別の登記に該当します。

一方、相続や贈与などを理由に建物や土地の所有者が変更になった時も所有権移転登記の手続きが必要です。また、所有権移転登記をする際には登録免許税と呼ばれる税金がかかる事になるので、その点は注意しておきましょう。

知人同士でも住宅ローンで土地を買うなら
不動産業者の仲介が必要です

土地の知人間売買の場合、たとえお知り合い同士のお取引でも住宅ローンをご希望の場合は仲介業者へ依頼しない限り、融資を受けることはできません。

なぜなら、銀行は住宅ローンを提供する際は仲介業者だけが作成できる「重要事項説明書」という特別な書類の提出を義務付けており、この書類がない場合はいかなる取引でも正当な取引だと認めることはないためです。

これはどんなにご本人様が銀行窓口で事情を説明しても、くつがえることはありません。なぜなら、銀行は不動産の専門家である仲介業者に取引の正当性を証明してもらいたいからです。

銀行は金利の低い住宅ローンを利用して資金流用されることを警戒しています。個人間売買の場合、知り合い同士の取引である以上、口裏合わせが可能であるため、住宅ローンを悪用されるリスクが高いと銀行は考えています。そのため、第三者機関の関与を強く求め、その役割を私たち不動産業者が担っているというわけです。

当社は土地の個人間売買サポートをご用意し、住宅ローンを使ったお取引を一般的な仲介手数料と比べて大幅に安い仲介手数料でご利用いただけます。ぜひご相談ください。

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当社が提供する土地の個人間売買サポートをご紹介いたします。不動産業界歴20年以上のベテランが手厚くサポート。トラブルをしっかりと防ぎます。

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