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個人間の不動産売買でも仲介業者が作成する重要事項説明書が必要です 個人間売買でも住宅ローンを組めますか?

個人売買で住宅ローンを組む時でも不動産業者の仲介が必要です

個人売買時も住宅ローンを組むためには、必ず不動産仲介業者を通す必要があります。なぜなら、銀行は住宅ローンを提供する際に不動産業者だけが作成できる「重要事項説明書」を求めるためです。この「重要事項説明書」がない限り、融資を受けることはできません。つまり、たとえ個人同士の取引であっても不動産仲介業者の介入がない限り、住宅ローンを利用することはできないのです。

住宅ローンの利用における不動産業者の役割とは?

不動産業者(宅地建物取引士)は住宅ローンの利用において、銀行からの依頼の元に次のような役割を担います。

  • 所在地などの基本情報の確認
  • 法律に基づいた物件情報の確認
  • 取引価格の設定に向けた物件の評価
  • 不動産売買契約書の作成
  • 瑕疵の有無の確認

なぜ、銀行は上記のような役割を不動産業者に依頼をするのでしょうか。

それは、銀行にとって住宅ローンは取引対象となる不動産を担保として提供している金融商品だからです。もし、担保となる不動産に資産価値が著しく低い場合は、銀行にとってもリスクが生じます。そのため、融資を提供するにあたっては、不動産のあらゆる情報を事前に把握する必要があります。

しかし、銀行はあくまで金融の専門家であり、不動産のプロではありません。このことから、客観的な調査や関連書類の作成を不動産の専門家である不動産業者に依頼しています。

そして、不動産業者による調査・関連書類の提出により、銀行は取引対象となる不動産情報がすべて把握でき、融資の提供を検討することができるのです。また、不動産業者の調査内容は実際に住宅ローンの利用をする際、提出義務付けられている書類のひとつである「重要事項説明書」にもまとめられ、銀行に提出・保管されます。

重要事項説明書とは

住宅ローンご利用の仕組み

「重要事項説明書」とは、売買対象となる不動産(一戸建て・マンション・土地・建物)の現況・取引内容が記載されている書類です。住宅ローンを提供する金融機関は、融資の提供にあたりこの書類を通じて「重要事項説明」をすることを求めてきます。

この重要事項説明書は宅建資格を保有する宅地建物取引士でなければ作る事ができません。したがって、個人のお客様ご自身で揃えることが出来ない書類となります。

重要事項説明書の内容

住宅ローンを利用するにあたり不動産業者が作成する重要事項説明書の内容は非常に多くの項目を含みます。そのため、ここでは一例をご紹介いたします。

  • 宅地建物取引業者の概要(所在・称号・代表者名・免許番号など)
  • 担当する宅地建物取引士の概要(氏名・登録番号・所属する事務所名など)
  • 登記記録に基づく事項(所有権・借地権の有無など)
  • 法令制限の概要(都市計画法や建築基準法に基づいた制限の記載。建ぺい率・容積率・道路情報など)
  • 水道・ガス・電気などの概要(供給形態・排水管やガス管の位置情報など)
  • 取引に関する概要(手付金の有無・固定資産税や管理費の概要など)
  • 瑕疵情報(物理的瑕疵・法的瑕疵・環境的瑕疵・心理的瑕疵)

銀行が住宅ローン提供時に不動産業者の仲介を重要視する理由

  1. 不動産業者が介入しないことで、契約書の内容不備のリスクがある
  2. 重要事項説明書がないことで不動産の現況が不透明であるリスクがある
  3. 不正な借り入れが行われるリスクがある

以上、3つの側面があると考えられます。

不動産業者を通さないことは銀行にとって「大きなリスク」

金融機関はお金を貸す代わりに、万が一の担保として、不動産に抵当権を付けます。その担保にした不動産に大きな欠陥(瑕疵)が見つかった場合は、不動産の価値が大幅に下がります。その結果、融資をした金融機関にとって非常に大きな損害になります。

つまり、金融機関にとって、「不動産業者を入れない」選択は、売買契約書の不備・重要事項説明書がない(不動産に大きな瑕疵がある可能性がある)リスクを負う事と等しいです。

また、不動産取引に第三者の不動産業者が入る事で、不正な借り入れが抑制されます。住宅ローンは他の金融商品よりも金利が圧倒的に低いので、同じローンを受けるであれば、住宅ローンを利用してお金を借りる方がお得です。

しかし、金融機関は住宅の購入以外の目的でお金を貸しませんので、住宅の売買に見せかけて借入を考える方や、売買代金を水増しして低い金利でお金を借りようとする方も世の中にはいます。

以上のことから、不動産業者が入らない場合の住宅ローンの審査は、より慎重になります。そして、その結果、融資を許可しないケースがほとんど。個人での住宅ローン利用は非常に困難であるとご理解ください。

法律上の問題の有無も確認が必要

個人売買時に住宅ローンを利用するためには、取引対象となる物件に法律上の問題がないかを確認する必要があります。もし、法律上に問題がある場合は銀行は住宅ローンを許可しない場合も。そのため、法律上の問題の有無についても不動産業者が責任者となり、場合によっては各種専門業者と連携をしながら調査を行います。

不動産売買時に想定される法律上の問題例

土地の境界に関する問題

土地の境界土地の境界が正しく定められていない場合は、境界に関してトラブルに発展する可能性があります。たとえば、隣地との境界を確認しないまま個人売買で取得した土地の上に建物を建設してしまった場合、隣地所有者との法律上の問題が生じることが想定されます。

土地の境界とは

土地の境界とは、各土地の領域を明確に区分するラインを意味します。この「境界」は、私たちが所有する不動産の範囲を特定し、明確にするために必須です。具体的には、隣接する土地(隣地境界)や道路と土地との間(道路境界)などに境界が設けられます。境界は場合によって目視で認識することができますが、誤った認識による問題を防ぐためには注意が必要です。不動産の所有権は境界を基準に区分されており、誤った情報に基づいて取引を行うと、隣地所有者との間にトラブルが生じる可能性があります。そのため、不動産の登記簿を確認し、正確な情報を把握することが大切です。

これを防ぐためには、不動産売買の締結前に不動産業者を通じて登記の確認を行うようにしましょう。住宅ローン利用時は、不動産業者が境界の確認に関する進行を行います。

土地の個人売買サポートを承っています

土地を安心安全に個人売買を行いたいなら、境界調査も代行可能な私たちへ是非ご相談ください。

関連サービス土地の個人売買サポート

土地の地目の確認

住宅ローンの認可対象となる土地はあくまで「住宅用」を目的とした内容に限ります。取引対象となる土地を商業用地・農地などに活用する場合は「事業融資」扱いとなり、住宅ローンを利用することはできません。銀行は居住用を条件としていることで、低金利で融資を提供しているので、この点は注意が必要です。

また、商業用地や農地だった土地を住宅用地として購入したい場合も、背景を説明した上で審査を依頼する必要があります。この融資を許可するか否かは銀行や取引内容により判断が異なりますので、専門家へ相談されることをおすすめします。もちろん、当社は適切なアドバイスを差し上げられますので、ぜひ無料相談をご利用ください。

土地の権利の確認

土地の所有権は、場合により複数で共有持分で所有しているケースがあります。たとえば、親の相続で得た土地を親族共有名義で所有している場合がこのケースに当てはまります。また、夫婦共有名義で購入した土地を、離婚後も合同所有しているケースも同様です。このような土地を所有権を持つすべての人に許可を得ないまま、売買取引を進めてしまうと複雑な問題へと発展するでしょう。

複数名義の土地(共有持分)を売買する際の注意点

住宅ローンを使って共有名義の個人売買が行えるか否かは、お取引対象となる土地とご相談者様の背景により異なります。ここでは、あくまで例として注意点をあげますが実際に融資提供が可能になるかはお話を伺う必要がありますので、無料相談もあわせてご検討くださいませ。

土地の権利・確認例 内容
権利者全員の同意の確認 土地の所有権を持つ権利者全員が売買取引を認めているかを確認しましょう。一部の人だけに確認を取り、話を進めてしまうと他の権利者との法的なトラブルに発展する可能性があります。
権利の種類の確認 土地に対して定められた権利の種類により、売買ができない場合があります。たとえば、土地使用権・賃貸権・法的制限・債権などが付随した土地である場合、売買が成立できない可能性があります。
土地の優位性の確認 土地に定められた権利の優先順位により、売買が妨げられる可能性があります。所有権・法的権利・債権・契約上の権利により、個人売買が締結できない可能性があるため、事前に調査することが重要です。各権利者との話し合いで権利が抹消されるケースもありますが、法律の専門家ではない当事者同士がお話を進めてしまうと別の問題が生じる場合もあります。そのため、不動産業者を通じて解決策を探っていくことをおすすめします。
債権の確認 土地に債権が設定されている場合、債権者が優先されるため個人売買を遂行することはできません。

借地権の有無の確認

一戸建て物件の売買でも実は建物が建てられている土地は借地権で、所有権は別の方が所有しているケースもあります。

借地権の所有者(底地権者)の許可なく個人売買を行うことはできませんので、権利者の確認は必須です。もちろん住宅ローンの利用にあたっても同様であり、銀行は必ず土地の権利を確認します。

実は借地権の所有者(底地権者)は土地の所在地から遠方地へ住んでいる場合があり、また高齢であるケースも多々あります。そのため、お話し合いを進めていくこと事態の難易度が高いため、専門業者に相談されることをおすすめします。

個人売買で住宅ローンを利用する際の仲介手数料について

取引物件が決まっている個人売買にも関わらず、不動産業者を通さない限り住宅ローンを利用できないなら、通常仲介と同額の仲介手数料を支払わなければならないのでしょうか。

これは相談先の仲介業者次第と言えます。多くの不動産業者の場合、たとえ個人売買の取引でも通常取引と同額の仲介手数料を求めてくるケースが多いです。なぜなら取引する物件が決まっていても、重要事項説明書に作成にあたり物件調査・役所での調査・金融機関との調整が必要であり、これらに多くの時間が発生するためです。

不動産業者が定める一般的な仲介手数料

不動産仲介手数料は、宅建法で料金設定が定められています。仲介手数料は「宅地建物取引業法」のもとで上限が設けられており、以下のような算出方法で料金を決めることができます。

この仲介手数料はあくまで「上限」であるため、これより低い金額であっても問題ありません。しかし、不動産業者の多くは上限いっぱいの金額を仲介手数料としてご請求しています。

取引する物件 仲介手数料の上限
400万円超の物件 物件価格(税抜)✕3%+6万円+消費税
200万円超~400万円以下の物件 物件価格(税抜)✕4%+2万円+消費税
200万円以下の物件 物件価格(税抜)✕5%+消費税

私たちは一般的な仲介手数料よりも大幅に安い価格で住宅ローンをご利用いただけます。当社は個人売買に特化したサポートを展開しており、多くのお客様にお越しいただいていること、そしてITツールの活用・広告費用の大幅な圧縮・Webを自社運営しているなどから、お客様にお支払いいただく仲介手数料を削減することができました。ぜひご相談ください。

住宅ローンご利用OK!おまかせ仲介プランはこちら

当社サポートのご利用なら、個人売買でも住宅ローンが組めます。

当社は不動産の個人売買時に住宅ローンを利用したい方向けに、重要事項説明書の作成を含んだ「おまかせ仲介プラン」もご用意しています。

こちらのプランは個人売買専用のお得な手数料にも関わらず仲介同等の手厚いサポートを実現している自信のサービスです。住宅ローンをご利用したい方はもちろん、すでに銀行から融資を断られてしまった方も是非ご相談くださいませ。

全国の個人売買取引で住宅ローンをご利用いただけます

当社では全国のみなさまの個人売買を承っており、どの地域からのお相談でも住宅ローンをご利用いただけます。ZoomやLINEを活用した進行・取引を積極的に行っていますので、各地域からのご相談もスムーズに進めることが可能です。

多くの仲介業者の場合、住宅ローンを組む際に必要な重要事項説明を行うためには対面でのお取引を行います。また、それに伴い業者に発生する交通費の実費をご負担いただく必要がありました。

しかし、当社はZoomを使った「IT重要事項説明」が可能です。これにより、全国からのご相談が可能に。これまで多くのオンライン重要事項説明の実績があるため、ご心配は不要です。Zoomが使える環境でしたら、面倒な準備はいりません。

たとえば、売主・買主様同士が離れた場所にお住まいのケースでもZoomを使用することで、それぞれのご自宅より重要事項説明を受けることができます。また「IT重要事項説明」をご指定いただければ、対面での重要事項説明をご利用のお客様にはご負担いただいている当社の交通費(実費)が無料になり、節約することができます。

離婚に伴う売買を住宅ローンの利用で実現できた神奈川県・Y様のケース

当社には住宅ローンが利用できず、お困りの方からのご相談が非常に多く寄せられます。神奈川県にお住まいのY様も、そのお一人でした。

Y様はご主人の事業の悪化が原因で離婚が決定。ご結婚時にご主人名義で購入したマンションにお住まいでしたので、小学生のお子様に環境の変化が起きないように、ご主人からY様へ個人売買を行い、Y様の収入で残債を支払うつもりでいました。

そこで、なじみの銀行へ住宅ローンの相談をしたところ、「融資の際は、必ず業者が間に入ることを条件にしている」と、ほぼ門前払い。日頃から、保険の相談などもしている銀行だったので、融通が利くのではないかと想定していたため、Y様にとっては青天の霹靂でした。

しかし、ある日、当サイトを見つけていただき、お問い合わせを頂戴しました。お話を伺ったところY様は勤続年数も長く融資は申し分ない状況でしたので、当社の「住宅ローンご利用可・おまかせ仲介プラン(Eプラン)」をご利用いただきました。

私共よりY様が当初ご相談された金融機関へ改めてご相談し、住宅ローンの審査を依頼。無事、融資の許可が下り、個人売買が成立。また、仲介手数料は、ご主人に慰謝料の一部として全額ご負担いただきました。

「娘が独立するまでは、このマンションを守りたかったので、無事、住宅ローンの審査が通って良かったです。同じ銀行へ相談しているのに、審査結果がまったく違ったので、本当に驚きました。契約書も、私と娘の将来を据えた内容にしていただき、プロにお願いして良かったなと思っています。」との声を頂戴しました。

私共も、Y様親子の人生のお役に立てて、本当に良かったと思っております。

住宅ローンサポート・ご利用可能なお取引

その他の個人売買も住宅ローン可能な場合がございます。無料相談でお気軽にご相談ください。

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