住宅ローンをご利用なら不動産業者に依頼する必要があります
宅建免許がなくても
不動産の個人売買は出来ますか？
宅建資格を持っていない者同士で不動産の売買を行っても
問題はありませんか？
個人間で不動産売買をする際に宅建資格は不要です。ただし、例外がございます
不動産を個人売買したい場合、宅地建物取引業の免許（宅建資格）の資格を持っていなくても取引を行う事は可能です。法律上の罰則はなく、違法な行為ではないので心配はいりません。
たとえば、親族間売買や知人同士の取引はもちろん、不要になった不動産の個人売買を目的としたポータルサイトで見つけた物件を直接購入したいケースにおいても、宅建免許は不要です。
ただし例外もあり、宅地建物取引業法によって制限されるケースもあります。個人売買で不動産の売買が行えるかどうかの判断は、その取引が「宅地建物取引業」に該当するかで決まります。
また、不動産取引に関する知識が不十分で、且つ宅建免許がない人同士で取引を遂行することで、思わぬリスクやトラブルに直面する可能性もあります。詳しくご紹介していきましょう。
不動産の売買仲介を行うための資格
「宅地建物取引業法」とは
「宅地建物取引業法」は、土地や建物の取引を公正に進めるために設けられた法律です。これは、不動産業者が適切に物件の売買、交換、賃貸の仲介を行うように定められた内容となっています。
この法律は「宅建業法」とも呼ばれ、所轄官庁は国土交通省です。この「宅建業法」は不動産業者に対して免許制度や保証金制度、取引の際に守らなければならないルールが設けられており、禁止事項が明記されています。
「宅建業法」を定める主な目的
「宅建業法」を定める主な目的は、土地や建物の販売を円滑に進めつつ、購入者の利益を守ることです。そのため、クーリングオフ制度や販売者に対する説明義務など、消費者を保護するための具体的な規定が含まれています。
また、この「宅建業法」は不動産業者だけでなく、一般の消費者にも考慮されています。住宅を購入する際に、悪質な業者から被害を受けないようにという配慮が見られます。宅地建物取引業とは、具体的には以下の3つの行為を指します。
- 自己所有の土地や建物の売買や交換を行う
- 他人の土地や建物の売買、交換、賃貸の代理を務める
- 他人の土地や建物の売買、交換、賃貸を媒介（紹介）する
事業として繰り返し不動産取引を行う場合は宅建免許が必要
「宅建業法」では不特定多数の人々に反復して取引を提供する場合は、「宅地建物取引業」と定め、宅建免許取得者の設置を義務付けています。そのため、「宅地建物取引業」と認定される活動を行う場合は、宅建免許が必要です。
個人同士で不動産売買を行う際、資格なしでも取引可能な理由とは
一度限りの取引や特定の人だけに対する取引は、「宅建業法」の対象外です。したがって、一回限りの取引や特定の人に限定した繰り返しの取引は、「業」として認定されず個人間売買とみなされ、法律の制約からは除外されます。そのため、宅建免許は不要です。例えば、個人が所有する一つの広大な土地を分割せずに一度だけ売買する場合は宅地建物取引業とは認定されません。
しかし、ある一名が大きな土地を取得し、それを10区画に分けて不特定多数の個人に10回売る場合は「宅地建物取引業」が考える「反復継続した不動産取引」の範疇に入るため、宅建免許が必要になります。この点はくれぐれも注意が必要です。
宅建免許を持たない者同士で
個人間売買を行うメリット・デメリット
宅建免許を持たない者同士で不動産売買を行うメリット
仲介手数料が発生しない
仲介業者を通さず、売主・買主同士で直接売買を行う場合は当然仲介手数料が発生しません。不動産の仲介手数料は物件価格によって流動的にはなりますが、一般的な価格帯である400万円を超える物件に対しては以下のような計算で算出されます。
仲介手数料（税抜）＝売買価格×3％＋6万円
たとえば、売買価格が2,000万円の場合、上記の計算式に基づいて仲介手数料を算出すると72.6万円もの仲介手数料が発生しますが、仲介業者を通さず取引を行うことでこの72.6万円を節約することができます。
スケジュールの設定など自由度の高い取引を行える
当事者同士だけで不動産売買を行うことにより、売主・買主の都合だけを優先して売買取引を進めることができます。
仲介業者を介在すると、営業日や他の案件との兼ね合いもあり、不動産仲介業者のスケジュールも考慮して取引を遂行する必要がありますが、売主・買主だけでお話を進めれば、ご両人がご希望されるスケジュールだけを念頭に取引を行えるため、自由度の高い不動産売買が可能になります。
宅建免許を持たない者同士で不動産売買を行うデメリット
住宅ローンを利用できない
宅建免許を持たない者同士で不動産売買を行う最も大きなデメリットが「住宅ローンが利用できない」という点です。
宅建免許がないと住宅ローンが利用できない理由は、融資を提供する金融機関に対して不動産仲介業者でなければ作成できない「重要事項説明書」を提出できないためです。
銀行・金融機関は不動産の知識を備えた第三者機関である不動産仲介業者が作成する「重要事項説明書」を物件の担保価値の判断材料としているため、この書類がない限り、住宅ローンを提供することはありません。
銀行・金融機関は個人同士の取引を嫌がる傾向がある
銀行・金融機関は個人同士の不動産取引を好ましく思っていません。なぜなら、個人売買はトラブルに発展する可能性が高いため、そのトラブルを回避したいと考えているためです。具体的なトラブルは金利の低い融資商品である住宅ローンを使って別の目的に資金流用を行う恐れがある等です。
契約書がない、あるいは法的効力のない契約書により、トラブルが生じるリスクがある
「知り合い同士の取引だから、Webで見つけた不動産売買契約書のテンプレートを用いて契約書を作成すれば良いだろう」とお考えであるなら、それは大変危険です。市販の無料テンプレートの内容は、将来のトラブルを防ぐために記す必要がある情報が不足しており、想定外の事態が発生した際に法的な効力を持たない可能性が高いです。
対して、宅建免許を持つ仲介業者が作成する不動産売買取引時の契約書には、取引にまつわる金銭に関するすべての情報やスケジュールの開示・物件の引き渡し条件やスケジュールの明確化・契約不適合責任に対する責任の所在・取引内容に準じた特約の明示など、細かな取り決めがしっかりと書かれています。
これによって、将来何か深刻なトラブルが起きた場合でも、法的な効力を持つ証拠として機能します。これは売主・買主双方を守るために重要であり、第三者である仲介業者がフラットな視点で作成することが重要です。
建物や付帯設備に関する問題が後から発覚し、トラブルに発展する可能性がある
宅建免許を持たない者同士で不動産取引を行うと、知識が不十分なことにより様々な見落としが起こる可能性が高まります。たとえば、物件・付帯設備の瑕疵（欠陥）の発覚により、修繕費用を売主・買主のうち、どちらが負担するのかで揉めてしまう場合があります。
不動産仲介業者を通じた取引であれば、虚偽の告知に対する責任の所在をしっかりと通知することができますが、宅建免許を持たない売主・買主だけの取引の場合は知り合い同士ゆえに、曖昧な取り決めで話を進めてしまう傾向があります。これにより、思わぬトラブルに発展するリスクがあります。
相場とかけ離れた物件価格で取引を行った場合、贈与税が発生する可能性がある
知人同士・親族同士での取引の場合、「知り合いだから物件価格は安くてもいい」とお考えになり、相場よりも著しく安い価格で不動産売買を行ってしまうと、国から贈与とみなされ、贈与税の納税義務が発生する可能性があります。
たとえば、売主が時価相場3,000万円の物件を1,000万円で売却してしまうと、相場との差額である2,000万円を贈与対象とみなされ、買主は贈与税を収める義務が発生します。
このように、「知り合いだから」と深く考えずに物件価格を設定してしまうと、税金に関する深刻な事態が発生する可能性があります。また、このことによって「こんな話聞いていなかった」と売主・買主間でトラブルへと発展する恐れもあるため、相場に準じた物件価格を設定することは非常に重要です。
この相場は現在の不動産評価額や周辺環境や類似物件に紐づく過去の取引実績を調査したうえで、確認する必要があり、これは宅建免許を持つ不動産仲介業者であれば、問題なく行えます。
個人売買時の住宅ローンご利用の場合、
宅地建物取引業者に依頼する必要があります
不動産の個人売買自体はは法律上は何も問題がないことをご紹介してきました。ただし、住宅ローンを使って売買取引を行いたい場合は話はまた変わってきます。
宅建免許を持っていない者同士で売買取引はできますが、この場合は現金でのお取引時に限ります。なぜなら、住宅ローンを使った売買をご希望なら、宅建免許を所有している者だけが作成できる「重要事項説明書」を用意する必要があるため、個人同士のお取引の際は不可能となるからです。
この重要事項説明書がない限り、金融機関は融資を行うことはありません。もし、個人同士のお取引で融資をご希望されるなら必ず宅地建物取引業を営む不動産仲介業者に依頼しましょう。
当社の場合、個人間売買向けの重要事項説明書の作成サポートをご提供しています。通常の不動産仲介よりも大幅に安い手数料にて、住宅ローンのご利用が可能です。ぜひご利用ください。
当社の個人売買サポートなら安心取引を実現できます
本記事でも紹介したとおり、個人売買は宅建免許を持たずとも取引を遂行でき、罰則もありません。仲介手数料が不要になるなど、魅力もある一方で、法律や手続きに関する知識や権利問題の把握、正確な書類作成など、専門的な知識を網羅せずに進めてしまうと深刻な問題へと発展するリスクを秘めています。
そのため、ご自身で違法なことを行っているつもりはなくても、法律上、誤った取引を進めてしまう可能性がございます。
WebやChatGPTをはじめとしたAIを使ってあらゆる調査が可能だと思われるかもしれませんが、不動産は取引ごとに性質がまったく異なり、同じものはひとつもありません。
売買取引では、物件ごとに紐づいた住宅ローンの利用に伴う重要事項説明書の作成・物件調査・権利問題の明確化・周辺環境の調査・マンション管理費や積立金の支払いに関する調査など様々な観点で懸念点をクリアにし、将来のリスクを未然に防ぐ必要があります。
知人同士・親族同士だからと気を緩めて取引を進めてしまうことにより、裁判へと発展するケースも珍しい話ではありません。
そのため、たとえ個人間売買であっても、不動産を専門として活動しているプロにおまかせいただくことをおすすめいたします。私達は個人間売買専門のチームを築き、お客様にあんしんをお届けいたします。
不動産の個人売買は大きなお取引になりますので、ぜひ専門家の私達へご相談くださいませ。住宅ローン・登記など法律上のお手続きなど、総合的にサポートいたします。
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