不動産の個人売買サポート業者が解説 賃貸マンションを大家から買い取る方法
長年お住まいの賃貸マンションを「このまま自分のものにできたら」と思われる方は実は多くいらっしゃいます。住みやすい部屋と便利な立地に惹かれ、将来に渡って暮らしていきたいとご希望される場合「家賃を払い続けるのであれば、大家さんから買い取りたい」とご希望される方は多いです。
しかし、実際に購入のお話を進めたい場合は、どのように大家さんと交渉すればいいのかは不明な点が多いかと思われます。「大家さんに対して失礼にあたらないか…」と不安を抱かれることもあるでしょう。
このページでは、そんな賃貸物件の買取について、プロの視点から現実的な方法と注意点をお伝えします。
賃貸契約を結んでいる居住中のマンションを大家さんから買い取りたい場合、どのようにお話を進めれば良いでしょうか？ここでは、賃貸マンションを購入するための基礎知識から交渉方法までを「賃貸物件・買取交渉サポート」を提供する「不動産個人間売買サポートPRO」が解説していきます。
賃貸マンションを購入するための主な方法3選
方法1：大家さんに直接交渉して購入する
賃貸契約書に「買取の可否」について明記があるか確認しましょう
まずは賃貸借契約書を隅々まで確認してください。「譲渡・売買に関する条項」や「契約終了時の取り扱い」など、購入に関連する記載がないか探してみましょう。特約事項として「入居者への売却を検討する」などの文言があれば、交渉の足がかりになります。ただし、ほとんどの契約書にはそのような記載はありません。その場合でも諦める必要はありません。契約書に記載がないということは、禁止もされていないということです。
「家を売って欲しい」と伝える際の注意点
居住中のマンションを買いたい気持ちが高まっているとしても、大家さんにいきなり「売ってください」と切り出すのは避けましょう。まずは「長く住ませていただいて感謝している」という気持ちを伝え、その上で「もし将来売却を検討される際は、ぜひ声をかけていただけないか」と打診するのが良いでしょう。大家さんも突然の申し出には戸惑いますし、「今の家賃収入がなくなるのは困る」と思ってしまいますよね。段階的にアプローチし、大家さんにもメリットがあることを理解してもらうことが大切です。
購入交渉の進め方について
価格交渉は非常にデリケートです。安く買いたい気持ちは分かりますが、マンションは大家さんにとって大切な資産です。あまりに低い金額を提示すると関係が悪化する恐れがあります。そのようなトラブルを防ぐためにも、まずは周辺相場を調べ、適正価格を把握しましょう。その上で、「長年の入居実績」や「即決できる」といった付加価値をアピールすることが重要です。個人間の交渉は感情的になりやすいので、できれば不動産業者を間に入れることをおすすめします。私たちのような専門業者なら、双方が納得できる落としどころを見つけられます。
成功しやすいケースとは？
長期入居者は大家さんにとって優良な顧客です。家賃の滞納もなく、物件を大切に使ってくれる入居者なら、売却先として安心できます。特に10年以上住んでいる方は、物件の良し悪しも熟知しているので、購入後のトラブルも少ないと判断されます。また、大家さんが高齢になり、相続対策として現金化を検討しているタイミングなら、交渉が成功する可能性が高まります。日頃から良好な関係を築いておくことが、最終的には大きな武器になります。
方法2：不動産業者に相談して買取交渉を依頼する
不動産業者は売主側の心情も踏まえた交渉をしてもらえる
大家さんにとって、長年所有してきた物件を手放すのは大きな決断です。単に「高く売れればいい」というわけではなく、「大切にしてくれる人に譲りたい」という思いもあります。しかし、不動産業者が間に入ることで、売主である大家さん側の心情も理解し、双方が気持ちよく取引できるよう配慮しながらお話を進めることができます。時には売主様の思い出話に耳を傾け、物件への愛着を共有することも。こうした人間的な部分も大切にすることで、円満な取引につながります。
トラブルを防ぐためのポイントを熟知している
不動産取引には様々な落とし穴があります。例えば、購入後に雨漏りが発覚したり、給排水管の老朽化が判明したりすることも。私たち不動産業者は、こうしたトラブルを未然に防ぐためのチェックポイントを熟知しています。必要に応じて建物状況調査（インスペクション）の手配や、契約不適合責任の設定など、専門的な対応が可能です。「知り合いだから大丈夫」と安易に考えず、プロのサポートを受けることで、将来の安心を買うことができます。
買主の住宅ローンの相談にも乗ってもらえる
個人間売買で最も困るのが住宅ローンです。ほとんどの金融機関は、不動産業者が介在しない取引には融資をしません。私たちのような不動産業者なら、個人間売買でも住宅ローンが利用できるよう、金融機関との調整を行います。私たち「不動産個人間売買サポートPRO」は専用の住宅ローンデスクを設置しており、難しいとされる親族間売買でも融資実績が豊富です。金利の有利な商品の紹介や、審査のポイントなども詳しくアドバイスいたします。
法的考慮のある不動産売買契約書を作成してくれる
売買契約書は将来のトラブルを防ぐ重要な書類です。「口約束で大丈夫」は絶対にNGです。契約不適合責任の範囲、引渡し時期、残置物の取り扱いなど、細かい条項まできちんと定める必要があります。私たち専門業者は、数多くの個人間売買を手がけてきた経験から、トラブルになりやすいポイントを把握しています。双方が納得できる契約書を作成し、安心・安全な取引を実現します。
売主側にもメリットがあると感じてもらえる提案をしてもらえる
「高騰化している相場価格で売却できる」「すぐに現金化できる」「引渡し後のトラブルリスクが少ない」など、個人間売買には売主側のメリットも多くあります。私たちはこれらのメリットを的確に伝え、売主様に「この条件なら売却してもいい」と思っていただける提案をします。例えば、引渡し時期を売主様の都合に合わせたり、残置物の処分を買主側で行ったりと、柔軟な対応も可能です。Win-Winの関係を築くことが、成功への近道です。
賃貸からの購入交渉で注意すべきポイントとは？
不動産会社を通すべきケースとそのメリットについて
適正価格がわからないまま交渉すると、相場より高く買ってしまったり、逆に安すぎる提示で交渉が決裂したりする恐れがあります。私たちは周辺の取引事例や建物の状態を総合的に判断し、適正な価格査定を行います。また、登記簿謄本の確認、建築確認の有無、用途地域の調査など、一般の方では見落としがちな法的リスクも徹底的にチェックします。「後から問題が発覚した」ということがないよう、プロの目で確認することが重要です。
第三者が交渉に入ることでスムーズに進む場合も
直接交渉では、どうしても気を使ってしまったり、感情的になりがちです。「なぜその価格なのか」「いつまでに決めるのか」といった話も、当事者同士だと言いづらいこともあるでしょう。しかし、第三者である不動産業者が間に入ることで、冷静かつ建設的な交渉が可能になります。また、大家さん側の心理として「プロが言うなら」という信頼感から、双方が納得しやすくなる効果もあります。特に金銭面の話は、直接よりも間接的に伝えた方がスムーズに進むケースが多いです。
現在居住中の賃貸マンションを買い取る
メリットとデメリットとは？
居住中の賃貸マンションを買い取るメリット
1.気に入っているマンションが自分の資産となる
現在、賃貸契約中の分譲マンションを大家さんから買い取ることで、お気に入りの住まいが自分の資産に変わることは大きなメリットだと言えます。今後も同じ物件に住み続ける意思がお有りなら、家賃として支払い続けてきた費用を資産形成のために活用することができます。また、自分の物件にすることによって、自分で住み続けるだけでなく、将来的に売却や賃貸として活用することも可能になります。
2.引っ越しの必要がない
現在お住まいの賃貸マンションを買い取るなら、引っ越しの手間や費用をかける必要がありません。したがって、今の生活環境を維持しながら、ストレスフリーで持ち家に移行できます。もし、同一エリアでマンションのご購入を検討されているのに、気に入った物件が見つからない場合は、現在の居住中のマンションを大家さんに売ってもらえないか交渉することも検討してみましょう。同一エリアでの生活が簡単に実現するかもしれません。
3.お子様がいる場合、転校する必要がない
お子様がいるご家庭の場合、お引っ越しによる転校はお子様にとって大きなストレスとなります。また、ご両親にとっても、学校の先生方や親御さん同士のコミュニティの形成など、新しい環境に変わってしまうと不安な点が多いかと思います。けれども現在、賃貸契約で住んでいるマンションを買い取ることで、お子様の通う学校や友達関係を維持できるので、ご家族全員が安心して住み続けることができます。
居住中の賃貸マンションを買い取るデメリット
1.今後、継続して固定資産税が発生する
マンションを購入した場合、毎年固定資産税が発生します。これは、賃貸時には負担していなかった税金であり、今後の年間費用として計算に入れる必要があります。また、将来的に税制の改訂次第では増額になる可能性もありますので、備えが必要です。
2.これまで負担していなかった修繕費が自己負担となる
賃貸契約で居住の場合、修繕費は大家さんが負担してくれますが、持ち家になると全額を自分で負担しなければなりません。これにより、突然の修繕費用が発生するリスクがあります。また、修繕を依頼する業者も自分で選定する必要があるため、調査を含めたあらゆる面で時間がかかります。
3.これまで発生していなかった管理費・修繕積立金の負担義務がある
分譲マンションには毎月発生する管理費・修繕積立金を納めなければなりません。賃貸契約時にも同様の費用を納めているケースもあるかと思いますが、修繕積立金に関しては将来的に値上げの可能性が高いです。今後の参考になりますので、これまで大家さんが納めていた修繕積立金の費用や値上げの履歴などを売買契約締結前に確認しておくことをおすすめします。
4.これまで払い続けてきた家賃分は売買価格から減額することはできない
賃貸マンションを買い取る場合、これまで支払ってきた家賃分は、売買価格から差し引くことはできません。たとえば、20年同じ物件に住んで家賃を払い続けてきたとしても、過去の家賃分は減額されず、現在の相場を基準にした売買価格での取引となります。
賃貸マンションの買取交渉を行う場合の
適切なタイミングとは？
賃貸マンションの買取交渉に適したタイミングは、ケース・バイ・ケースですが、古い物件に長く住んでいる場合は、交渉がしやすい時期と言えるでしょう。その理由は、物件が古くなると、大家さんが修繕しなければならない箇所が増えていき、負担費用も増えていくからです。大家さんにとって、年々修繕に対応することは金銭的にも心身的にも負担であり、面倒に感じる方も少なくありません。
また、居住年数が長い場合は大家さんからの信頼も得られやすいので、比較的交渉しやすいと言えます。さらに、一般的な仲介市場では古い物件は築年数が浅い物件と比べて成約が難航するケースがあります。
加えて、古い物件を売りに出す際は、リフォームが必要な場合が多く、その費用は全額持ち主の負担となります。また、売却手数料も発生するため、費用がかさんでしまいます。
このような状況で、築年数が古い大家さんは、賃貸物件として所有していても費用が増えていきます。しかしながら、現在居住中の賃借人にマンションを買ってもらえれば、双方が納得すれば修繕費用は発生せず、そのままお引渡し可能となります。このことは、大家さんにとって大きなメリットとなります。そのため、築年数が古く、賃借人が長く住んでいる場合は、買取交渉としては良いタイミングだと言えます。
もちろん、上記はあくまで例のひとつです。たとえ、築年数が浅く、居住歴も短い状況であっても、交渉次第で大家さんとの売買取引が成約できる可能性があります。当社では、経験豊富なスタッフが大家さんに賃貸物件の買取交渉を行うサポートを提供していますので、ご検討中の場合はぜひ無料相談をご利用ください。
賃貸マンションを買い取る場合の
価格設定はどのように決める？
居住中の賃貸物件を購入する際、価格設定はこれまでお世話になってきた大家さんから大切な物件を譲ってもらう以上、慎重に進めていきましょう。
売買取引をする際は、現在の市場相場を基に価格を決定する必要があります。では、その市場相場はどのように調べれば良いのでしょうか。マンションの相場の場合、同じマンション内での過去の売買成約履歴を調べることで、おおよその価格が把握できます。この過去の成約履歴から算出した売買価格を基に、物件の状態や設備、向きなどを考慮し、最終的な価格設定を行います。
この売買履歴は、不動産業者に依頼すればすぐに判明します。もちろん、当社の「賃貸物件・買取交渉サポート」でも、売買履歴を基にした取引価格の提案が可能です。全国の物件が対象となりますので、ぜひ無料相談をご利用ください。
これまで支払い続けてきた家賃の総額が差し引かれることはない
賃貸マンションの買取を検討する際、注意すべきポイントはこれまで支払い続けてきた家賃の総額は売買を行う際の物件価格から差し引かれることはない点です。
私たちに寄せられるご相談の中でも「物件価格から家賃として支払ってきた総額を引いた価格で交渉してほしい」というご要望を頂戴しますが、残念ながら売買価格は相場価格を基準として決められます。また、もし相場からかけ離れた価格で売買取引を行うと「贈与」とみなされ、贈与税が発生する点にも注意しましょう。
賃貸マンションの大家さんとの
買取交渉の進め方について
賃貸マンションの大家さんと既にお知り合いの場合
現在居住中の賃貸マンションの大家さんと普段から親しい関係であれば、直接お会いして買取交渉を試みることも一つの方法です。お互いの意向が合えば、スムーズに話を進められる可能性があります。ただし、たとえお知り合いであっても、将来的なトラブルが起こるリスクは存在します。
大家さんから貴重な資産を譲り受ける際には、価格設定や契約内容に慎重な対応が必要です。例えば、数年後に修繕積立金の大幅な値上げが予定されていることや、居住中に気づかなかった物件の欠陥など、想定外の出費や予期せぬトラブルが訪れるかもしれません。
このような問題を回避するため、親しい大家さんとの直接売買であっても、不動産専門家のサポートを依頼することをおすすめします。仲介手数料は発生しますが、安全な取引が実現できる環境が整うことで、双方が満足する取引ができるでしょう。
当社の「賃貸物件・買取交渉サポート」では、不動産業界20年以上のベテランがご相談者様の大家さんの間に立ち、揉め事が生じないよう細心の注意を払って交渉を進めてまいります。大家さん特有の心情を存じておりますので、強引に買取を迫るようなことは致しません。どうぞご安心くださいませ。
なお、賃貸マンションを大家さんから直接買い取る際に住宅ローンを利用する場合は、仲介業者の関与が必要です。銀行が住宅ローン提供時に、不動産仲介業者による重要事項説明書の提出を求めるためです。売主・買主どちらが銀行に相談しても、必ず仲介業者の介入が求められるので、この点には注意しましょう。
当社は仲介業者であり、また個人同士の売買専門にサポートチームを編成しているため、大家さんとの直接売買でも住宅ローンのご利用が可能です。ぜひご相談くださいませ。
賃貸マンションの大家さんとお知り合いではない場合
賃貸マンションの居住者が大家さんと直接面識がないケースは珍しくありません。契約書から大家さんの連絡先や居住地は確認できますが、「物件を買いたい」といきなり連絡するのは躊躇する方が多いでしょう。
私たちの見解でも、賃借人が物件を買いたいという理由で突然連絡するのはおすすめしません。大切な物件を譲り受けるためには、適切なステップを踏んで交渉を進めることが望ましいです。
当社の「賃貸物件・買取サポート」では、大家さんの連絡先を確認した上で、ご迷惑をおかけしない方法で交渉を進めます。物件の売却メリットも含めた交渉方法で、売主様・買主様が納得できる結論を導き出します。トラブルなく物件の引き渡しができるよう、プロのサポートをお約束します。
賃貸マンションの買取でよくある質問
何度も更新してきた賃貸マンションを買いたいと言っても、断られることはある？
残念ながら、断られることはあります。たとえば大家さんが安定した家賃収入を重視している場合や、相続対策で所有を続けたい場合、また親族から相続した思い入れのある物件などは、売却に応じてもらえないケースがあります。また、「まだローンが残っている」「他の入居者との兼ね合いがある」といった事情もあるでしょう。
ただし、今は売却の意思がなくても、将来的に状況が変わることもあります。「もし売却を検討される際は声をかけてください」と伝えておくことで、チャンスが巡ってくるかもしれません。諦めずに、良好な関係を維持することが大切です。
大家さんとの個人売買で住宅ローンは使えますか？
多くの方が誤解されているのですが、個人間売買であっても住宅ローンの利用自体は可能です。ただし、ほとんどの金融機関は不動産業者が作成する「重要事項説明書」の提出を融資の必須条件としています。この書類は宅地建物取引士の資格を持つ者しか作成できないため、実質的に不動産業者の介在なしには住宅ローンが組めないのが現実です。
「大家さんと直接やり取りすれば仲介手数料が節約できる」と考えて銀行に相談に行っても、「不動産業者を通してください」と言われてしまうケースがほとんどです。これは銀行側のリスク管理の観点から、物件の適正な評価や権利関係の確認を専門家に委ねたいという理由があるためです。
しかし、私たち「不動産個人間売買サポートPRO」のような専門業者であれば、個人間売買に特化したサポートプランをご用意しており、通常の仲介手数料より大幅に費用を抑えながら、住宅ローンの利用を可能にします。実際に親子間や親族間といった難易度の高い個人間売買でも、当社の専用住宅ローンデスクを通じて融資を実現してきた実績が多数ございます。大家さんとの売買でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。
賃貸マンションを買い取りたい方へ
不動産のプロがサポートします
賃貸からの購入は不動産業者が介在することで実現の可能性が高まります
賃貸マンションの購入は、一般的な不動産売買とは異なる難しさがあります。大家さんとの交渉、住宅ローンの手配、適正価格の判断など、クリアすべき課題は少なくありません。しかし、私たちがサポートしてきた多くのケースでは、最終的に円満な取引が成立しています。「無理だろう」と諦める前に、まずは可能性を探ってみることが大切です。特に長期入居者の方は、交渉の余地が十分にあります。
まずは所有者との関係性や物件の条件をプロ目線でチェックすることが重要
購入交渉を始める前に、現在の状況を正確に把握することが重要です。大家さんとの関係性、物件調査、市場価値など、様々な角度から検証する必要があります。私たち「不動産個人間売買サポートPRO」は、20年以上の実績を持つ専門業者として、お客様の状況を丁寧に分析し、最適なアプローチ方法をご提案します。他社で断られたケースでも、諦めずにご相談ください。
トラブルなく話を進めたいなら私たちにご相談ください
個人間の直接交渉は、どうしても感情的になりがちです。また、法的な知識不足から、思わぬトラブルに発展することもあります。私たちのような専門業者を活用することで、客観的かつ専門的な視点から交渉を進められます。住宅ローンの手配から契約書の作成、登記手続きまで、ワンストップでサポートいたします。賃貸からマイホームへ。その夢の実現に向けて、ぜひ私たちにご相談ください。
