Q.現在、住んでいるマンションの連帯保証人(父)と、売買取引を行うことは出来ますか?

A.連帯保証人であるお父様と売買取引を行うことは可能です。ただし、贈与税の対象にならないかの確認はしておきましょう。

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お住まいになられているマンションの連帯保証人が買主様であっても、売買取引を行うことは可能です。ただ、連帯保証人は配偶者や両親等の近しい親族がなることが多いですので、不動産売買の取引が贈与税等の対象にならないか確認は必要です。

どのようなケースで贈与税の対象になるかと言うと、相場よりも安い金額で売買したときに贈与税が発生します。どのくらい安い場合に贈与と見なされるかは、明確な基準はありません。

国税庁からは「著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合」と言う表現としており、著しく低い金額であるかどうかはここの事案に基づいて判定することとしています。

贈与と見なされた場合は、売買代金と時価との差額に相当する金額が贈与額となり、贈与税の対象となります。例えば贈与額が1000万円となった場合、40%の税率(控除額125万円)がかけられますので、贈与税は(1000万円-125万円)×40%=350万円に相当しますので、大きな負担になります。

明確な基準がないため判断が難しいですが、明らかに安い金額で親子間で売買を行えば、後から贈与税や相続税逃れと見なされたりすると大変です。売買価格を決める際には、そうした視点も注意して決めた方が無難でしょう。

売買価格を設定する時に、贈与税の他に譲渡所得についても確認しましょう。

建物や土地を売った金額から、入手に費やした費用と譲渡にかかった費用を差し引いた金額が譲渡所得に該当します。簡単に言うと、購入した時よりも高く売れた時に税金がかかります。

譲渡所得は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類があり、5年を超えて所有してから売却した場合が長期譲渡所得、5年以下の所有期間が短期譲渡所得となります。

2種類で税率が異なっており、短期譲渡所得の方が税率は高くなります。また、建物に関しての譲渡所得は、減価償却も考慮しますので、購入した時の金額がそのまま取得費としては認められません。

ただし、マイホームについての譲渡所得は、3000万円の特別控除がありますので、譲渡所得に該当するケースは限られてくるでしょう。

該当するケースとしては、地価が急騰した場合も購入時より高く売買とすることになりますので、税金がかかる可能性も出てきます。取得した時の金額を示す契約書や領収書等が一切ない場合は、売買代金の5%を取得費となり、3000万円の特別控除だけでは不足する場合があります。

マイホームで取得した費用が分かっていれば、多くの場合は譲渡所得がかからないケースが多いでしょう。マイホームの売買よりも、賃貸アパート等の事業用不動産を売却した場合に該当することが多いと思います。


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