個人間で土地の一部を売買する場合でも、口約束に頼ることは避けましょう。まずは売買対象の土地に関する権利や登記内容を正確に調査し、問題がないことを確認することが大切です。さらに、不動産相場に見合った価格での取引が重要であり、そうでなければ贈与税が発生する可能性があります。
適切な準備が整った上で、不動産売買契約書に取引内容を記載し、将来のトラブルを未然に防ぐことが重要です。この記事では、個人間で土地の一部を売買する際の手続き、税金、注意点について「土地の個人間売買サポート」をご提供する当社が解説していきます。
土地の一部を個人売買する場合は、以下のような流れで引渡しとなります。
まず最初に、売買対象となる土地に関する調査が必須です。不動産取引において、直接検証しなければ判別できない複雑な権利問題が存在することがあります。例えば、土地の境界が予想していた場所と異なると、近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。
また、取引対象の土地が共有名義で所有されている場合は、全ての所有者の同意が必要ですが、これを怠ると大きな問題に発展することがあります。さらに、土地の一部を分筆して売買した結果、法律上の制約により新築建物が建てられないトラブルも発生することがあります。
これらの問題を避けるために、売買契約締結前に徹底した調査が重要です。まずは、土地に関する資料を収集し、不足している情報は確実に調査しておくことが求められます。登記内容や境界に関する情報が不十分な場合は法務局で確認を行う、もしくは測量士や土地家屋調査士に依頼して土地の測量を行い、現状を正確に把握しておくことが大切です。
なお、当社の「土地の個人間売買サポート」では、売主様に代わり各種調査を代行することも出来ますので、お気軽にご相談ください。
売買する土地の面積や金額、支払い方法などの条件を売主・買主間で確定します。その際、事前に登記に関する資料や売主様が土地を購入された際の契約内容を確認することが重要です。
このプロセスでは、両者が納得できる条件を慎重に検討し、将来的なトラブルを避けるために、法的な制約や税金に関する情報も把握することが必要です。
また、不動産専門家の意見を聞くことで、より適切な取引内容の確定につながることがあります。この段階で丁寧な情報交換と調査を行うことで、スムーズな土地売買を実現し、両者の利益を守ることができます。もちろん、私たちの土地の個人間売買サポートはトラブルのないご契約に向けたサービスをご提供しています。ぜひご利用ください。
売主と買主間で土地売買に関する取引条件に合意したら、それらの条件を含む契約を締結します。この契約内容は、将来のトラブルを防ぐために、不動産売買契約書を作成し、適切に保管しておくことが非常に重要です。
ただし、無料のテンプレートを使用して契約書を作成するのは避けましょう。親族や知人間であっても、書面を適当に作成すると、予期せぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
無料テンプレートで不動産売買契約書を作成しない理由は、法的な効力が発揮されない恐れがあるためです。不動産は、地域性・条件・権利問題・現況・所有者や購入者の属性など、複雑な要素が絡み合う特性があり、同じものは存在しません。一方、無料テンプレートは一般的な内容しか記載されていないため、売買対象の不動産に適合しない可能性が高いです。
不動産専門家として、契約書作成の段階で過信してトラブルに発展するケースをよく見かけます。このような問題を回避するために、不動産売買契約書は専門の不動産仲介業者に依頼しましょう。
売買代金の全額支払いと同時に土地を引き渡します（決済）。支払い方法は様々なパターンが考えられます。たとえば、次のような方法です。
土地の一部を個人間で売買する際、住宅ローンが認められないケースが多く見られます。通常、銀行は個人が直接融資申請を行うことを受け付けず、不動産業者の介入を求めることが一般的です。これは、低金利の住宅ローンが悪用されて資金の流用が行われることを防ぐためです。さらに、取引が正当であることを証明するため、仲介業者が立会人として間に入ることを望んでいます。
そのため、住宅ローンを使って土地の売買を行いたい場合は仲介業者に相談しましょう。私たちは通常の仲介手数料より大幅に安い費用で土地の売買取引をサポート可能です。土地の個人間売買サポートなら、住宅ローンを使える可能性が高まります。ぜひご相談ください。
個人間売買した土地の登記を法務局で行います。手続きは司法書士の先生に依頼するのが一般的です。このような流れで進めるケースが一般的ですが、個人売買を行う不動産の状況や資金の調達の方法によって項目が変更となります。
土地の一部だけを売買する場合ですが、譲り渡す土地が分筆されている必要があります。売買する土地が都合良く分筆されていればそのまま個人売買できますが、通常は分筆されていません。
そのため、売買する土地とそのまま所有する土地を測量を行って2つに分け、売買ができるようにしなければなりません。こうした分筆が必要な場合は、引渡し前までに測量を済ませることが必要です。
「分筆登記」は、一つの土地を分割し、その各部分を個別に登記する手続きを指します。これは、土地が「1筆」「2筆」のように数えられ、それを区分する行為を指す「分筆」に基づいています。それと対照的な概念として、「合筆登記」があります。これは、複数の土地を一つにまとめて登記する手続きです。
分筆登記が必要となる場面は多岐にわたります。例えば、土地の一部を売買する際や、遺産相続が行われ、相続人間で土地を分ける際などが該当します。
分筆登記を行う際には、始めに「境界確定測量」が必要となります。これは、分筆前の土地全体を測量し、隣接する土地所有者との間で正確な土地境界を確認するためのものです。境界を確認した後、境界確認書・道路境界確定証明書・地積測量図を作成します。その後、土地所有者（名義人）が法務局に分筆登記を申請します。
なお、分筆登記を行うと、土地の地番が変わるため注意が必要です。また、手続きをスムーズに進めるためには、土地家屋調査士に依頼することが一般的です。
もし、売買する土地が融資を受けて抵当権が付いている時は、事前に融資をしている金融機関と交渉して抵当権の解除も必要になります。また、引渡し時に抵当権を外した綺麗な状態で土地を引渡します。
買われる方が銀行の融資を受ける場合にも、融資の申込や手続きが必要になりますので、購入側と売却側の状況によって手続きは増えていきます。
抵当権は、不動産に対して設定される担保物権です。債務を担保するために設定され、債務者が債務の返済ができなくなった時に抵当不動産を競売にかけて債権の回収を行います。債務者自身が保有する不動産に限らず、第三者が物上保証人として抵当権を設定することも可能です。抵当権は登記を行うことで対抗要件が具備されますが、同じ不動産に対して複数の抵当権を設定することもできます。その場合は、第一、第二というように優先順位が登記されます。抵当権には付従性があるため、債権の消滅によって抵当権も消滅します。ただし、一部の弁済で消滅することはなく、全額の返済をしない限り消滅することはありません。これを、抵当権の不可分性と言います。
また、融資を受ける際には金融機関から売買契約書と重要事項説明書を求められる事が一般的で、個人間売買では住宅ローンを受けるのが難しいことが多いのです。もし、個人売買で住宅ローンのご利用を希望される場合は、重要事項説明書の作成を含んだ「不動産個人売買・仲介サポート基本プラン （住宅ローン可）」をご用意しておりますので、ぜひご相談くださいませ。
不動産の購入で必要な税金は、不動産取得税と登録免許税、それと引渡し日以降の固定資産税・都市計画税が必要です。
不動産取得税は不動産を購入した時に必要な税金で、条件を満たせば税金の軽減もあります。登録免許税は土地の登記を行う時にかかり、固定資産税評価額と税率を掛け合わせた金額を納めます。
また、固定資産税と都市計画税は不動産を所有すると、毎年納める事が必要です。所有する土地に住宅が建っていると、税額が低くなる特例もありますので、詳しくはお尋ねください。
固定資産税は、所有している固定資産に対して課せられる税金のことです。不動産の場合は田んぼや牧場などの土地、住宅や店舗などの家屋が該当します。
1月1日の時点で固定資産を所有している人が納税義務者となり、市役所から納税通知書が届きます。分納するのが一般的で、4回に分けて支払うことが可能です。納期は市区町村によって異なりますので、お住まいの自治体の通知書をご確認ください。
固定資産税の額は、評価額と標準税率によって決められています。各市区町村が建物の時価や土地の公的価格などを基に評価額を算出し、それに標準税率（1.4％）を掛けたものが固定資産税として請求されます。
中古物件に関しては、建てられてからの経過年数に応じて減価率が考慮されるため、古い建物になればなるほど評価額が低くなりやすいです。
「こんなこと相談してもいいのかな？」と思われる内容でも、どうぞ遠慮なくお問い合わせください。
不動産業界歴25年以上のベテランスタッフが、お客様のお話を丁寧にお伺いいたします。
住宅ローンを断られてしまった方、他社で門前払いされた方からのご相談も歓迎しています。
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