不動産業者が土地の知人間売買を解説
土地を知り合い同士で個人売買する時の
手続き・注意点
知り合い同士で土地を売買するにはどうすればいい？
親御様やご親族、知人と土地の個人売買を検討している場合、どのような手順で取引を進めれば良いかご存知ですか？
もし、不動産業者や司法書士のような専門家を挟まず自分たちだけで調査や手続きを進めようとすると、膨大な時間がかかるだけでなく、重要な確認事項を見落とすリスクがあります。例えば、農地の売買には農地法の許可が必要ですし、市街化調整区域内の土地には建築制限があります。これらの規制を知らずに売買を進めてしまうと、購入後に建物が建てられないといった致命的な問題が発生します。
私たち不動産業者は、こうした専門的な知識と経験を活かし、お客様の土地売買を総合的にサポートしていますので、正しい知識のもとで安心安全な土地の売買取引を実現できます。このページでは法律上の懸念点や将来、発生する可能性のあるトラブルと対策を詳しく解説していきます。
知り合い同士で土地を売買する流れ
土地の個人売買をする際の代表的な手順の流れをご紹介します。知り合い同士だからと曖昧なルールのもと、取引を行うと想定外の深刻なトラブルに発展する可能性があります。この売買の流れを確認し、ご本人様同士だけで取引を進めることが難しいと思われた場合は、ぜひ私たち不動産業者のサポートをご利用されることをおすすめします。なお、住宅ローンを利用して土地の売買をしたい場合は、お知り合い同士であっても不動産仲介業者の介在は必須となる点は覚えておきましょう。
売買条件の合意をする（価格・引渡し時期など）
土地の売買条件を決めていきましょう。土地の売買条件には、物件価格・支払い方法・引渡し時期・各種諸経費の負担に関する事項など、取引にまつわる関連事項を確認する必要があります。この内容は不動産の専門家ではない場合、必ず見落としが発生しますので、個人売買を取り扱う不動産業者へサポートを依頼することをおすすめします。
売買取引をする土地の調査を行う
売買取引の対象となる土地の調査を行いましょう。土地を個人売買で取引する際の代表的な調査のひとつが「敷地調査」です。敷地調査とは、測量を行った上で現在の敷地の形状・面積・法的規制等を調べることを指します。この敷地調査を行うことで、これからお知り合いや親族の方と取引を行おうとしている土地が、購入後の目的に適しているかどうか、また法律上の制限はないかなどを把握することができます。
たとえば敷地調査の内容には建蔽率の調査が含まれますが、この建蔽率が都市計画法に基づいた数値に達しない土地には住宅を建設することはできません。したがって、この建蔽率を確認することなく家の建設を目的として知人と土地の売買が成立しまうと、法律の制限上、家を建てることが不可能であるため、大変なトラブルを招いてしまいます。
このように、敷地調査は売買が成立する前にきちんと行うことが大変重要です。個人売買の場合、「知り合い同士だから」「昔から知っている土地だから」という理由で調査を怠る方もいらっしゃるようですが問題が起きてから慌ててしまっても、すでに遅いのです。しかし、不動産取引を熟知していない限り、このような問題に備えることは困難です。したがって、個人売買でも不動産の専門家へ相談されることをおすすめいたします。
他にも取引対象となる土地に関する正確な情報を取得する必要があります。これらすべてをご自身で行うことは、時間がかかる手続きであり、また専門的な知識も必要であることから、不動産業者へサポートを依頼することをおすすめします。
土地の売買に関連した代表的な調査内容
- 登記情報に基づく権利の確認
- 境界に関連する事項の確認
- 法令上の制限の有無
- 立地問題の有無（地盤・災害関連の確認）
- 私道に関する事項
- インフラ設備の現況確認
トラブルを防ぐために権利の所在を明らかにしましょう
不動産は売買契約を結ぶ前に権利の所在を把握しておくことが大切です。もし、その土地に関連する複雑な権利問題が明らかになった場合は、想定外のトラブルへ発展する可能性を秘めているためです。
たとえば、買主が現金一括払いで土地を購入後に実は売主以外にも複数所有者がいることが判明した場合は、当然ながら他に所有者からの承諾は受けていないため、法律上は買主がすべての所有権を得ることができません。
このような場合、売主に返金を求めても応じないケースや売主側の親族とのトラブルなど、想定外の争いが生じる可能性があります。このような自体を防ぐためには、売買成立前にきちんと調査を行う必要があります。この土地の調査についても、不動産に関するトラブルを熟知している売買専門の仲介業者に依頼することがもっとも安全で確実です。
不動産売買契約書を作成する
不動産売買契約書を作ることにより、多くのトラブルを防ぐことができます。「言った・言わない」といったトラブルに発展しないようにするためにも、書面でお互いの認識をはっきりさせることがポイントとなります。
また、正当な書面を残すことにより将来的なメリットも得られます。たとえば、売買価格を正確に記録することができるため、将来的に不動産を処分する際にも、税金対策として利用する事ができます。
無料テンプレートの不動産売買契約書を使用することは危険です
Webで「不動産売買契約書 無料」「不動産売買契約書 テンプレート」等と検索すると、不動産売買契約書の雛形を無料でダウンロードすることが出来ます。個人売買だから、これを使えば十分だろうとお考えの方もいらっしゃいますが、それは大変危険です。
なぜなら、無料テンプレートで作成された不動産売買契約書はあくまでも基本的な情報を記すことができず、トラブルに発展した場合は効力をまったく持たないためです。
そもそも、不動産売買契約書は何らかの問題が発生した際に、責任の所在をはっきりさせるための役割を果たす非常に重要な書類です。土地の売買は高額な取引であり、また法律や権利問題など複雑な要素が絡み合う難しい取引です。そのため、不動産の専門家である仲介業者へ土地の調査を依頼し、トラブルを防ぐ効力のある契約書を作成してもらうことが非常に重要です。
土地の売買契約を締結する
不動産売買契約書に基づいた内容で、売主・買主間で売買契約を締結します。また、書面で契約を締結することによって、印紙代が発生します。この印紙代を売主・買主どちらが負担するかについても、事前に決めておきましょう。
なお、多くの場合、不動産業者の事務所で双方が同席して署名・捺印しますが、私たち「不動産個人間売買サポートPRO」では、オンラインでのリモート契約が可能であるため、売主・買主様同士が離れた地域にお住まいでも、スムーズに売買を行うことが出来ます。また、オンラインで契約を行うことにより、印紙代は不要になります。ぜひご利用ください。
住宅ローンの本申込みを行う
住宅ローンを使って土地を購入する際は、この段階で銀行・金融機関に対して正式な申し込みを行います。ただし、通常は本申込の前に「事前審査」と呼ばれる仮の審査を行い、融資を実行してもらえる銀行・金融機関を探していきます。この「事前審査」は仮の審査であるため、売買契約を結ぶ前でも行うことができます。
なお、「事前審査」は買主様自身で申し込むことはできますが、本申込みは不動産仲介業者を通さない限り、受け付けてはもらえません。前述したとおり、銀行・金融機関は住宅ローンの利用を希望される方に対して不動産仲介業者だけが作成できる「重要事項説明書」を求めますので、この書類がない限り、門前払いの状態となります。したがって、住宅ローンを利用する場合は、必ず不動産業者を通じて申し込む必要があります。
所有権移転登記を行う
土地の売買契約が完了し、引渡しが完了したら、法務局で所有権移転登記を行いましょう。所有権移転登記とは不動産の売買が行われた際、売った側から買主へ所有権が移行した事を証明するために行う登記です。仮に登記をしないまま、その場所で暮らし続けた場合、建物や土地の所有権が自分にある旨を第三者に向けて主張する事ができなくなります。そのため、所有権移転登記は住まいの権利を守るには大切な手続きと言えるでしょう。
また、所有権移転登記をする際には登録免許税と呼ばれる税金がかかる事になるので、その点は注意しておきましょう。
個人間で土地売買する際に必要な書類とは
親子間・親族間・知人間で土地を売買取引する際の代表的な書類をご紹介します。各書類はご自身が保管されているものや、法務局や役所で取得が必要になるもの、不動産業者が作成するものなど、取得機関が異なります。また、取引内容により変動しますので、詳しくは個人売買を取り扱う不動産業者に相談されることをおすすめします。もちろん、私たち不動産個人間売買サポートでもご相談を承ります。ぜひお問い合わせくださいませ。
土地の個人売買に必要な書類一覧
- 不動産売買契約書
- 重要事項説明書（住宅ローンを利用する場合）
- 登記簿謄本（全部事項証明書）
- 固定資産税納税通知書
- 境界確定図や測量図（あれば）
- 権利証（登記識別情報）
- 本人確認書類（免許証、マイナンバーカードなど）
- 住民票
- 実印・印鑑証明書
- 資金証明書（ローン利用時）
土地の個人売買で発生しやすいトラブル例
- 売主が把握していた境界と隣人の方が主張する境界が異なり、建物の建設にあたり揉めてしまう
- 売主が主張していた相場と実際の坪単価価格が著しく違っていた事が売買成立後に判明した
- 家を建てるつもりで知り合いから土地を買ったところ、再建築不可の土地であり建物が建てられない
- 隣人が問題行動を起こすことを知らずに土地を購入してしまった
- 事前の約束事を書面に残していなかったので「言った」「言わない」でトラブルへ発展した
- 口約束で売却の意志を伝え登記移転も行ったが、買主側から一向に取引価格が振り込まれず音信不通になってしまった
このようなトラブルは個人間で不動産売買を行う方には、起こり得る可能性が高いです。「知り合い同士だから大丈夫だろう」と油断せずに、不動産業者や司法書士のサポートを仰がれることをおすすめ致します。
土地の権利関係と関係者の確認を明確化することが大切です
土地の個人間売買を検討する際、まず確認すべきは権利関係の整理です。登記簿謄本を取得して、現在の所有者が売主本人であることを確認するのは基本中の基本ですが、それだけでは不十分です。
相続登記が完了していない土地、共有名義になっている土地、抵当権が設定されている土地など、権利関係が複雑なケースは珍しくありません。
また、土地の境界確定も重要な確認事項です。隣地との境界が曖昧なまま売買を行うと、後々隣地所有者とのトラブルに発展する可能性があります。さらに、売主の親族が将来的に相続や遺留分を主張してくる可能性も考慮する必要があります。
私たち「不動産個人間売買サポートPRO」では契約後にトラブルになることを防ぐためにも、事前の確認と調整をしっかり行い、安心安全なお取引をご提供しています。
土地の個人売買の基本知識と注意点
土地の個人間売買には、様々な注意点があります。知り合い同士だからと取引を簡略してしまうと思わぬトラブルに直面し、人間関係にも大きな影響を及ぼす可能性が。知り合い同士だからこそ、細部に注意をはらって取引を進めていきましょう。この章では土地の個人売買で特に注意したいポイントをご紹介していきます。
土地売買に関連した最新の法律や税制を確認しましょう
不動産取引に関わる法律や税制は、毎年のように改正が行われています。譲渡所得税の特別控除制度、登録免許税の軽減措置、相続税の評価方法など、土地の個人間売買に影響する制度は複雑で、かつ頻繁に変更されます。
インターネット上には古い情報や誤った解釈が散見され、これらを鵜呑みにして手続きを進めると、思わぬ不利益を被る可能性があります。私たち不動産業者は常に最新の法令や通達を把握し、お客様に正確な情報を提供することを心がけています。個人間売買であっても、専門家のアドバイスを受けることで、適切な節税対策や有利な制度の活用が可能になります。ぜひご相談ください。
土地の売買価格に関するトラブルに注意しましょう
売買対象となる土地の取引価格は売買成立前に十分な確認が必要です。たとえば、売主側の言い値のままに取引を行うと、将来思わぬトラブルを招く恐れがあります。なぜなら、土地の価格は不動産評価額・類似物件の過去の取引事例の確認・周辺環境に関する問題・土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域などの確認など、多角的な調査によって算出する必要があるためです。
「言い値」で土地を売買するリスクとは
売主から言われたままの価格で土地を購入し、その後に相場よりも高すぎる価格で売られたことが発覚した場合、深刻なトラブルに見舞われる可能性があります。また、知り合い同士だからと本来の価値よりも著しく安い価格で取引を行ってしまうと、国から「譲渡」とみなされ、将来的に買主側に贈与税が発生する可能性もあります。そのため、土地の価格設定は不動産業者や不動産鑑定士に相談し、価格設定のアドバイスを受けることをおすすめします。
土地を安すぎる価格で売買すると贈与税が発生する可能性がある
取引価格は不動産相場に見合った価格で売買を行わなければなりません。先程お伝えしたとおり、あまりにも安い価格で売買を行ってしまうと国はその取引を「譲渡」と認定し、本来の資産価値に基づいた贈与税を納めることを義務付けます。そのため、土地の価格設定は不動産業者や不動産鑑定士に相談し、価格設定のアドバイスを受けることをおすすめします。
土地代金の支払いに関するルール・履歴を書面で残しましょう
売買価格の支払いについても様々な注意点があります。たとえば、現金一括払いの場合でも土地価格の支払いを適切に記録するために、法的効力のある不動産売買契約書の作成や領収書の発行、固定資産税の支払い義務に関することなど、きちんと書面に残しておくことが大切です。
知り合い同士の不動産売買の場合、もっとも起こりやすいトラブルは「言った」「言わない」「聞いていない」など、約束事の所在が曖昧であることが引き金となっています。したがって、約束事はすべて法的に認められる適切な書面に残すようにしましょう。
土地の売買取引に紐づく諸経費・税金も確認しましょう
土地の売買は物件価格以外にも、さまざまな諸経費・税金が発生します。この費用についても売主・買主間で話し合いを行い、どちらが費用を負担するかを明確にし、契約書へ残すことが大切です。
土地の売買取引で発生する諸経費・税金
売買成立後、速やかに「所有権移転登記」を行いましょう
土地の売買が成立後、速やかに「所有権移転登記」をしなければなりません。「所有権移転登記」とは不動産の売買が行われたあと、売主から買主へと所有権が移行した事を証明するために行う登記です。「所有権移転登記」はご自身で行うことも出来ますが、膨大な時間がかかる手続きであり、また専門的な知識を備えておく必要があることから、司法書士に依頼するケースが多いです。そのため、司法書士への報酬も発生することから、この費用についても売主・買主間で負担額の割合など取り決めを行うことが大切です。
以上の点から、お知り合い同士で土地の売買を行うことは、取引自体に法律上の制限はないものの、登記情報の更新や税制上の注意点を理解した上で実施することが重要です。
所有権移転登記の手続きとは？
土地の所有権移転登記は、売買契約が成立しただけでは完了しません。法務局への登記申請により、初めて法的に所有者が変更されます。登記申請には、売買契約書、登記原因証明情報、売主の登記識別情報、双方の印鑑証明書など多くの書類が必要で、書類に不備があると登記が却下されます。
特に、登記申請書の記載方法は専門的で、登録免許税の計算も複雑です。また、売主に住所変更がある場合は、先に住所変更登記が必要になるなど、ケースによって手続きが異なります。
司法書士は、これらの手続きを代理で行う専門家であり、登記の専門知識と経験を持っています。費用はかかりますが、確実に所有権を移転するためには欠かせない存在です。私たちは信頼できる司法書士と提携しており、スムーズな登記手続きをサポートしています。ぜひご相談ください。
知人と土地の個人売買をする時に住宅ローンは使える？
盲点に思われがちですが、親族や知人同士で不動産を売買をする際、買主ご本人が銀行へ融資の申し込みを行っても住宅ローンを組むことはできません。これは土地に限らず、不動産売買全般に言えることですが、銀行・金融機関は住宅ローンを提供する条件として不動産仲介業者の介在を求め、業者しか作成資格を所有しない「重要事項説明書」の提出を義務付けているためです。したがって、住宅ローンを使った土地の売買をご希望なら、かならず不動産仲介業者に相談しましょう。
住宅ローンを利用したい場合は「重要事項説明書」が必要
銀行・金融機関は住宅ローンを提供する際、買主様に対して不動産仲介業者だけが作成できる「重要事項説明書」という特別な書類の提出を義務付けています。その主な理由は以下のとおりです。
- 登記情報や法令上の制限の有無など、取引対象となる不動産の担保価値を判断できる
- 第三者である不動産業者が介在することにより、売買取引の正当性を証明できる
- 不動産業者から売主・買主間への説明が十分に成されていることを確認できる
特に個人間売買は親族や知人同士の取引であるため、住宅ローンを悪用されるリスクが高いと銀行は考えています。なぜなら、住宅ローンは居住用住宅の購入を前提に提供している低金利商品であるにも関わらず、そのお金が事業資金など他の目的に転用され、悪質な使われ方をされることを避けたい意向があるためです。そのため、銀行・金融機関は第三者機関の関与を強く求め、その役割を私たち不動産業者が担っているというわけです。
住宅ローンを使って土地の個人売買をする際は不動産仲介業者のサポートが義務付けられています
「知り合い同士で土地を個人売買するから、仲介手数料を支払わずに取引したい」というニーズが多くあります。そのお気持ちは理解できますが、住宅ローンを使うためには、たとえお知り合い同士のお取引であっても不動産仲介業者を介さず実現することはできません。
私たち不動産業者は住宅ローンを提供する銀行・金融機関に対して、都市計画法や建築基準法上の制限、道路の種類（公道・私道の別）、ライフラインの引き込み状況、地盤の状態、過去の災害履歴など、見た目ではわからない重要事項を調査し、その報告をする義務があります。また、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の内容設定、価格の妥当性評価など、専門知識が必要な部分をサポートします。
「不動産個人間売買サポートPRO」では、従来の不動産仲介手数料と比べて大幅にお安くご利用いただける個人売買専門の仲介手数料を設定しています。住宅ローンもご利用可能ですので、ぜひご相談くださいませ。
まとめ
知人からの土地購入は法的に可能ですが、様々なリスクが潜んでいます。境界問題、価格設定、法的制限など多くのトラブルを防ぐためには、きちんとした手続きと確認が不可欠です。住宅ローンを利用する場合は不動産業者の介在が必須となり「重要事項説明書」が必要になります。また、相場より著しく安い価格での取引は贈与とみなされ税金問題が発生する可能性があります。
個人間売買で最も重要なのは、「口約束」に頼らず全ての合意事項を書面に残すことです。売買条件の合意、土地の詳細調査、権利関係の確認、適切な売買契約書の作成、所有権移転登記の実施など、各段階で専門家のサポートを受けることで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。
高額な取引である土地売買では、「知り合い同士だから大丈夫」という油断が最大のリスクです。不動産業者や司法書士など専門家のサポートを受けながら、慎重に手続きを進めることが、安全な土地取引の鍵となります。ご自身同士だけのお取引に不安がある場合は、ぜひ不動産個人間売買サポートPROへご相談くださいませ。
