不動産の個人間売買の専門家が解説
不動産の親子間売買はできる？
住宅ローンの利用方法や注意点まで
親子間で不動産売買は可能ですか？
親子間での不動産売買は可能です。民法上の制約はなく、仲介業者を介さず取引することができます。
しかし、いざ当人同士で話を進めると様々な困難に直面することが多いのが実情です。たとえば、「住宅ローンを利用したいのに親子間売買を理由に断られてしまった」「子供に安く土地を売るつもりだったのに、贈与税が発生することが判明した」「手続きに必要な書類を取り寄せたいのに、法務局や役所へ出向く時間がない」など、進行を妨げる要素が多くあります。つまり、親子間売買そのものに法律上の禁止事項はないものの、不動産取引に関わる実務の場面で困難が多いのが実情です。
このページでは親子間の不動産売買サポートをご提供している「不動産個人間売買サポートPRO」が、親子間売買に関する基礎知識・住宅ローンの利用の可否・どのような手順で進めていけば良いかまでを詳しく解説していきます。
親子間で不動産売買を行うメリット・デメリット
不動産を親子間売買するメリット
信頼関係が構築できているため、あらゆる決定事項を柔軟に決定できる
親子という信頼関係があることから、売買取引に対して自由に条件を設定できます。たとえば、引き渡しの時期・物件価格などについて、一般的な仲介業者を通じて売買を行うことに比べて個人の意思を尊重した上で決定できます。
また、物件の瑕疵や修繕が必要な箇所についても、事前に十分な説明と理解のもとで進められるため、後々のトラブルを避けやすくなります。このような柔軟性は、第三者との取引では実現が困難な親子間売買ならではの大きなメリットといえるでしょう。
ただし、信頼関係に頼り切った取引は将来想定外のトラブルを招く要因となります。したがって、より親子間売買のメリットを活かしたいなら、親族同士の取引であってもきちんと「不動産売買契約書」を作成して、取引時の記録や約束事を書面として残される事をおすすめします。
仲介業者を介さず売買を行う場合は仲介手数料を節約できる
不動産を親子間売買且つ、現金一括払いの場合は仲介業者に仲介手数料を支払う必要がないため、高額な仲介手数料を用意する必要がありません。通常、不動産仲介業者を通して売買を行う際は法律として手数料の上限が定められており、その費用は物件価格によって変動します。代表的な手数料の算出方法は以下のとおりです。
400万円を超える物件の場合：仲介手数料の上限は「売却金額（税抜）×3%＋6万円＋消費税」
ただし、住宅ローンを利用したい場合は仲介業者を通さない限り、銀行・金融機関は融資の提供をすることはありません。なぜなら融資を提供する代わりに、正当な不動産取引であることを証明してもらいたいため、仲介業者だけが作成できる「重要事項説明書」の提出を義務付けているからです。
したがって、手数料の節約を目的として親子間売買を検討中の方も、住宅ローンを利用したい場合は不動産業者に対して支払う仲介手数料が必ず発生します。この点には注意しましょう。
売主はスピーディーに物件を売ることができる
一般的な不動産仲介では、家を売りたい売主は購入希望者が見つかるまで繰り返し内覧を実施して売却活動を行う必要があります。しかし、親子間売買なら予め物件の購入意思のある親族との取引であるため、仲介と比べてスピーディーに売却することができます。通常の売却活動では、広告掲載から契約まで平均3～6ヶ月を要することが多いですが、親子間売買では1～2ヶ月程度で手続きを完了できるケースがほとんどです。
また、週末の内覧対応や室内の清掃・整理といった売却準備の負担も大幅に軽減されます。さらに、市場の動向や競合物件の影響を受けにくいため、売却時期を自由に選択できる点も大きなメリットです。急な転勤や相続対策など、時間的制約がある場合には特に有効な売却方法といえるでしょう。
不動産を親子間売買するデメリット
物件の瑕疵の見落としや欠陥・トラブルに関する責任の所在を設定しづらい
親子間売買の場合、親族同士ゆえのトラブルを秘めている可能性があります。親子間に限らず、知り合い同士の売買取引は、不動産の専門家ではないことや当人同士の交渉だからこそ、約束事の取り決めや十分な調査が行われず、将来的に問題が発生することがあります。
「親子間だから多少の問題は目を瞑れる」「深刻な問題になるはずがない」と思われるかもしれませんが、不動産売買は高額であり、また権利関係も関連する複雑な取引です。想定外のトラブルが発生するデメリットの可能性があることから、不安な場合は親子間売買であっても必ず不動産業者を通じて話を進めていきましょう。
不動産の親子間売買で起こる可能性のあるトラブル
- 親御様にお子様が複数人いる中で、ひとりのお子様に不動産を売却したことによって将来の相続に影響が生じたことから、他の兄弟から異論があがり、揉めごとへ発展した
- 売買成立後に見つかった設備の欠陥に関する修繕費用が想定以上に高額になり、想定外の出費が発生した
- 親から購入した実家が再建築不可物件であったため、希望していた解体後の新築物件の建築が不可能と判明した
- 子供に売却した土地について、親族から将来の相続に影響があると言われ嫌がらせへと発展した
- 親から子への売却なので、安値で売却したところ贈与とみなされ高額な贈与税が発生した
- 親から購入した土地に新規に建物を建築したところ、境界について隣人とトラブルになった
不動産取引の知識が不十分であることで何から手続きを進めれば良いかわからない
親子間売買をする際、仲介業者を間に入れない場合は売買契約書の作成から登記手続きまで、すべての工程を当事者間で進める必要があります。しかし、一般の方にとって不動産取引は馴染みのない複雑な手続きであり、何から始めればよいか判断に迷うケースが多いです。
具体的には適正な売買価格の設定、契約条件の取り決め、必要書類の準備など、専門知識を要する項目が数多く存在します。また、登記申請や税務申告についても正確な知識が求められ、手続きに不備があると後々大きなトラブルに発展する可能性があります。
当社にお寄せいただいたご相談例
父が祖父から相続した家を娘である私が買い取りたいのですが、どのように進めていけば良いかわかりません。必要書類や価格の決定方法など相談に乗ってほしいです。また、住宅ローンを利用したいので審査に関するサポート希望いたします。
想定外のトラブルを防ぐために
親子間売買でも必ず不動産売買契約書を作成しましょう
たとえ、親子間の取引でも不動産売買を行う場合は、トラブルを防ぐことを目的として必ず「不動産売買契約書」を作成しましょう。親子同士の取引は専門知識の不足からトラブルに発展するリスクが高いです。しかし、「不動産売買契約書」を作成して取引時の記録を残すことで、親子間の良好な関係を保ったまま大切な資産を未来へ残すことが出来ます。
ただし、無料のテンプレートで作成する不動産売買契約書はいざというときに効力を発揮しないリスクが高いです。そのため、不動産売買契約書は不動産仲介業者や行政書士、司法書士に作成を依頼しましょう。
専門家に依頼して不動産売買契約書を作成するメリット
- 権利について明確化することで他の親族や関係者とのトラブルを防ぐことができる
- 支払い方法や手付金の有無など、金銭の授受に対する記録を残すことでお金に関する争いごとを防止できる
- 瑕疵などに関連した補修費・損害賠償金の支払いに対する責任を明確化できる
- 取引時の付帯設備に関する記録を残すことで、将来欠陥が見つかった場合でも取引時の状況に振り返って対応できる
- 親子間だからこそ生じやすい「言った」「言わない」というトラブルを防ぐことができる
当社にお寄せいただいたご相談例
父名義の土地を娘の私が購入したいと思っています。ただ、父が土地に関する書類を噴出してしまったため、様々な情報を知る術がありません。土地に関する調査をお願いして、契約書を作成いただくことはできますか。親族から引き継いでいる土地であるため、後々生じる可能性のあるトラブルを防ぎたいです。
不動産を親子間売買する場合
住宅ローンは組める？
親子間の取引でも住宅ローンを組むことは可能です。ただし、親子間売買は一般的な取引よりも難易度が高く、お客様ご自身でお話を進めることは不可能です。
「親子間の取引だからこそ、通常の売買よりも手続きは簡単なのではないか？」、「物件が既に決まっている親子取引だから、仲介業者は不要ではないか？」と考える方もいらっしゃるかもしれません。しかしながら、これは誤解です。
実は、銀行は住宅ローンを提供する際に親子間売買を含む全ての取引において、仲介業者を介在させることを求めています。その理由は、不動産取引が正当であることを確認するために、第三者である不動産業者に証人として介したいためです。
具体的には、銀行は住宅ローンを提供する際、不動産に「抵当権」を設定し、その不動産を担保とします。そのため、資産価値のない不動産や不正な取引が行われた場合、銀行自体が被害を受けることになります。このようなリスクを避けるため、「この取引は正当です」と確認する一手段として、銀行は不動産仲介業者を通じた取引を推奨しています。
そして、仲介業者の介入を実現する方法として、銀行はいかなる取引に対しても仲介業者だけが作成できる「重要事項説明書」の提出を義務付けています。この「重要事項説明書」がない限り、住宅ローンを利用することは出来ません。したがって、親子間売買であっても仲介業者の介入は不可欠なのです。
銀行・金融機関が親族間売買に慎重な理由とは
親子間売買時における住宅ローン審査の難しさの主な原因は、低い金利で提供される住宅ローンが不正に使われるリスクがあることです。例えば、自営業者が事業資金を必要とする場合、通常は住宅ローンよりも金利の高い「事業用融資」を申請します。しかし、「親子間で不動産取引をする」と偽装すれば、実態は事業用の資金であるにも関わらず低金利商品である住宅ローンを組めてしまいます。
つまり、表面上は不動産取引を装いながら実際は資金に困った子供への間接的な支援に使われてしまう可能性があります。このような状況では、銀行にとってリスクが高まります。
全ての親子間売買が不正を伴うわけではありませんが、銀行はこの種の取引に対して一律に慎重な姿勢を取ります。これは、潜在的な金融リスクを回避し、長期的な損失を防ぐための措置です。親子間の不動産売買は、一見シンプルな取引のように思えるかもしれませんが、住宅ローンの観点から見ると複雑な問題が含まれています。これらのリスクを理解し、適切に対処することが重要です。
ネットバンクも親子間売買には厳しい審査を行います
親子間売買に限らず、すべての住宅ローンのご利用の可否は様々な背景やご事情を踏まえて審査されます。また、ネットバンクだから審査が緩いということはありません。「楽天銀行やイオン銀行のようなネットバンクなら、審査が通りやすいのではないか」と質問を受けることがありますが、それは誤解です。どの銀行も平等に親子間売買には厳しい目で審査を行っているのが実情です。
銀行は親子間売買に対して何を懸念している？
不正利用の可能性
銀行は知り合い同士の取引は口裏合わせをしたうえで不正利用されるのではないかと懸念しています。たとえば、不動産の購入を装い低金利でお金を借りたのち、そのお金を事業資金への転用・借入への返済・ギャンブルへの転用などを疑います。
取引背景への懸念
住宅ローンはあくまで「居住目的で不動産を購入する」方への商品です。そして、その目的を持つ方のために低金利で融資を提供しています。
けれども親族間売買の場合は別の理由で売買取引を希望されるケースが多々あります。たとえば、東京で職を持ち、家庭を築かれている息子さんが、住宅ローンの返済に困っているお父様を援助するために地方の実家を対象に親子間売買を行いたいというケースが挙げられます。
銀行の観点では「なぜ、すでに東京で安定した生活を送っているのに地方の物件を買う必要があるのか？」と疑います。そして、銀行は「この取引は何か隠している事情があるのではないか？」と懸念を抱くのです。
また、このような取引は、銀行が住宅ローンという融資サービスを用意した際に想定している「居住目的で不動産を購入したい方のための商品」という理念からは外れてしまいますので、住宅ローンの利用を訝しむ傾向があります。
適正価格ではない売買取引は
贈与税が発生するリスクがあります
安すぎる価格で売買すると「みなし贈与」とみなされるリスクがある
親子間売買で最も重要なのは適正価格での取引です。なぜなら、相場より著しく安い価格で売買を行ってしまうと税務署から「みなし贈与」と判定され、買主に贈与税が課される可能性があるためです。一般的に時価の80％を下回る価格は要注意とされていますので、不安な場合は必ず不動産業者へ相談しましょう。
不動産物件の適正価格の設定方法について
親子間で売買する物件の価格設定には複数の評価基準があります。固定資産税評価額は時価の約70％、路線価は約80％が目安ですが、これらは必ずしも適正な売買価格とは限りません。正確な「適正価格」を知りたいなら不動産仲介業者へ相談し、近隣の取引事例や現在の地価相場などをふまえた査定をお願いすることを検討しましょう。
税務署が問題視するパターンとは
不動産の親子間売買特に注意すべきは、相続対策として意図的に低価格で売買する場合や、住宅ローン残債を下回る価格での取引です。これらは税務調査の対象となりやすく、後日追徴課税のリスクがあります。親子間は親族同士ゆえに交渉内容の譲歩が起きやすい取引ですが、価格面においては心情を重視することは非常に危険です。税金面の問題を回避したいなら、価格設定は専門家へおまかせすることをおすすめします。
その他、親子間売買時に発生する税金について
親子間売買でも通常の売買と同様に、不動産取得税、登録免許税、印紙税が発生します。また売主には譲渡所得税が課される場合があり、分割払いの際は債権回収リスクも考慮が必要です。適切な価格設定と税務処理により、安全な親子間取引を実現しましょう。
親子間売買が検討される主なケース
親の転居に伴い、子供が不動産を引き継ぐ
親子間売買は親の転居が決まったことで、お子様が不動産を引き継ぐケースも多いです。代表的な例のひとつは、親御様の介護施設への入居をきっかけにお子様が実家を買いたいご要望です。介護施設への転居により、空き家になってしまうご実家へお子様が転居することで、ご実家をそのまま活用されます。
この場合は住宅ローンの残債の有無・権利問題の確認（例：借地権ありの物件の場合は土地の所有権を持つ方へ確認が必要）など、建物以外の情報収集も非常に重要です。
親子間売買はご関係上、スムーズに取引が進む印象があるかもしれません。しかし、実際は様々な調査や手続きを実施しないと問題へと発展する可能性があります。くれぐれも注意しましょう。
経済的な事情で親子間売買を行い、金銭の問題を解決する
親子間売買では一般的な仲介のように理想に近い立地や建物を探すことを目的とするよりも、なんらかのお困り事が生じ、その解決方法として「親子間売買」を検討されることも多いです。代表的な例がお父様が契約されている住宅ローンの返済が難しいため、その解決策としてお子さんが購入されるケースです。
具体的には、親御様が営まれている事業の継続が困難なご状況の場合、健康上の問題が生じて働くことが困難になった場合などが含まれます。この場合はなるべくスピーディーな取引をご希望されます。そのため、できるだけ早く住宅ローンの審査に通り、契約を結びたい方が多いのですが、親子間売買は金融機関が難色を示すことが多く、審査以前に門前払いを受けることが多いのが実情です。
このように、住宅ローンの審査で問題に直面した場合は不動産仲介業者へ相談しない限り、問題を解決することは出来ません。なぜなら、住宅ローンを利用するためには銀行・金融機関に対して不動産仲介業者だけが作成できる「重要事項説明書」の提出が必須だからです。この書類がない限り、融資を実行することはありませんので、速やかな問題解決を目指して親子間売買を検討している場合は、親子間売買の経験豊富な不動産業者へ速やかに相談しましょう。
当社にお寄せいただいたご相談例
父が経営する法人名義で所有している土地を娘の私が買い取った上で家を建てたいと思っています。父の会社の決算が迫っているため、できるだけ早く売買を終えたいのですが可能でしょうか。なお、父は土地の所在地から遠方で暮らしており、私と離れた場所に住んでいます。そのため、必要な手続きや契約は可能な限りオンラインで行いたいと思っています。
定年後の老後資金の捻出に向けて親子間売買をする
当社にお寄せいただいたご相談例
数年後に定年を控えていますが退職金が出ないため、老後資金に不安があります。そのため、息子へ家を売って老後資金を捻出したいと思っています。息子は私の意向を承諾していますが、住宅ローンを使わない限り購入が見込めません。以前お世話になった銀行に相談したところ、親子間売買は融資を提供してないと断られてしまったため、住宅ローンを提供してくれる銀行を紹介していただきたいです。
離婚した子供の家の維持を目的とした親子間売買
離婚されたお子様が離婚後も元夫名義の家に住んでいるものの、将来の引っ越しの可能性がなく、また将来の資産性を見据えた際に元夫と元妻であるお子様の親御様との間で不動産売買をご希望されるケースもあります。具体的には離婚後の娘様が育児のため十分に働くことができないことを理由に、親御様と同居される場合は、元夫と娘様のお父様との間で売買取引を行います。
この場合、現金一括払いで取引を行えれば良いのですが、お父様に現在支払いが発生しているローンの有無について確認する必要があります。たとえば、カーローンは銀行・金融機関が難色を示す要素のひとつです。他にもクレジットカードや公共料金、携帯電話の利用料金に延滞が発生していないかも重要事項と言えるでしょう。
また、お父様が高齢の場合は返済計画の面から、融資を受けられない可能性があります。銀行・金融機関は借入時年齢と完済時年齢を重要視しているため、この点について懸念を持たれた場合は、住宅ローンを利用するハードルが高くなります。
このような住宅ローンの利用に関する審査内容・基準は銀行各社により異なります。また、ご自身で問い合わせも明確には答えてもらえない事も多いので、まずは不動産の専門家へご相談されることをおすすめします。
親子間売買を仲介業者に相談すべきケースとは
住宅ローンを利用したい場合
不動産を親子間売買したい場合は、必ず仲介業者に相談しましょう。繰り返し申し上げますが、住宅ローンは仲介業者を通さない限り、利用することは出来ません。そのため、親子間売買に理解のある仲介業者を探し出し、サポートを依頼することをおすすめします。不動産業者は買主様からのご希望を伺い、親子間の売買取引に適した商品選定をアドバイスします。
ただし、親子間売買の場合、仲介業者が求める仲介手数料は各社大きく異なります。一般的な不動産仲介手数料と同じ額を請求する業者から親子間売買を考慮したお手頃の仲介手数料の業者まで様々。納得できる業者を探したうえ、住宅ローンの事前審査から本審査までサポートしてもらいましょう。
物件価格の設定をしてもらいたい場合
不動産の取引価格は、現在の相場を元にして設定されます。たとえば、これまで家賃を払って住んでいた賃貸物件を購入したいとしましょう。その場合も、これまで支払い続けてきた家賃分は相殺されず、最新の相場価格を基準に、物件の現況・周辺環境・付帯設備の状態など総合的な判断のもとに価格を設定する必要があります。
そして、その物件「適正価格」は不動産業者に依頼することでがわかります。
特に住宅ローンを利用したい場合「適正価格」を決めることは非常に重要です。なぜなら、銀行は「不正取引」を回避するため、に取引金額をシビアに見つめるからです。
もし相場よりも著しく高い額で融資を提供し、そのお金が別の利用目的へと転用されてしまっては銀行は非常に困ります。けれども、銀行は金融のプロではありますが、不動産の専門家ではありません。したがって、取引金額が物件の適正価格として正しいか否かはわからないのです。
この銀行が苦手な部分をサポートできるが私たち不動産業者です。銀行は自分たちの専門外の部分を仲介業者に依頼することで、より安全に住宅ローンを提供できるため、必ず仲介業者を通した取引を希望されます。
物件・登記情報など各種調査をまかせたい場合
不動産の売買取引には対象物件に関する調査を欠かすことはできません。物件の概要や周辺情報、登記情報、マンション管理費に関する支払い状況の確認など、あらゆる確認事項が発生します。そのため、私たち不動産業者は売買取引の仲介を行う際、かならず物件や登記情報など各種調査を行います。代表的な例を一部ご紹介します。
- 登記情報の確認（所有者情報・測量図・公図）
- 対象物件が住宅ローンを利用できる規格であるかの確認（再建築不可住宅や店舗付き物件の該当・瑕疵の有無などの確認）
- 立地に関連する調査(道路情報・都市計画情報などの確認)
- マンション管理費・修繕積立金の概要（マンションの売買の場合）
これらは親子間売買に限らず、すべての不動産売買の仲介を行う際、私たち不動産業者が必ず行う業務です。上記にあげた内容は調査内容のほんの一部であり、また取引対象となる物件によって調査内容は変動いたします。
調査方法はオンラインで行える内容もありますが、法務局へ出向くなど調査機関へ足を運ばないと実施できない業務もあり、すべての調査を終えるまでには時間を要します。
そのため、売買取引の締結までには最低でも1ヶ月～2ヶ月ほどのお時間が必要になります。特に親子間売買は複雑な問題を抱えているケースも多いため、時間に余裕を持ってご相談されることをおすすめいたします。
親子間売買でよくある質問
知った者同士である親子間売買の方が住宅ローンが通りやすいのではないですか？
いいえ。親子間売買の方が住宅ローンは通りにくいです。銀行は親子間のような知った者同士の取引こそ、金利の安い住宅ローンを悪用して別の目的のために資金流用をされるのではないかと疑います。したがって、他人同士の取引の方が融資を受けやすいです。
親子間売買になると住宅ローンの金利は高くなりますか？
いいえ。当社がご紹介する住宅ローンの金利は親子間売買の特例措置として高くなることはありません。ただし、住宅ローンを利用できない場合且つ、お客様がご希望される場合に限りご提案する融資については住宅ローンよりも金利が高くなる傾向があります。これは親子間売買に限らず、金融商品としての特性となりますので詳しくはお問い合わせくださいませ。私たちは親子間売買のご相談を承った際、一般的な住宅ローン（フラット35含む）の利用の可否から探っていき、9割以上のお取引は一般的な住宅ローンにてご契約を締結いただいています。
特定の期限内に必要手続きをすべて終えられるように話を進めたいです。このような事情を組みながら話を進めることはできますか？
親子間売買を進めるにあたっては、売主様・買主様のご事情によってスムーズに進められるか否かが変わります。スケジュールを考慮しながらお話を進められるかどうかも、お客様のご事情やお取引対象の物件の現況によっても異なります。
みずほ銀行に親子間売買の相談をしに行ったところ、住宅ローンの利用を断られてしまいました。すべての都市銀行で親子間売買は難しいでしょうか。
住宅ローンの審査基準は各金融機関ごとに異なります。この基準とは親子間売買という背景以外にもお客様ご自身のご状況（勤続年数・債務状況など）も含みます。そのため、まずは事前審査を受けられることをおすすめいたします。当社は無料で銀行融資の事前審査代行を承っています。
まとめ
親子間不動産売買は法的に可能ですが、実務面では多くの注意点があります。また、住宅ローン利用には必ず不動産仲介業者の介入が必要となり、銀行は親族間取引に対して慎重な審査を行います。
親子という信頼関係があるからこそ、契約書作成や物件調査を怠りがちですが、高額な不動産取引では専門知識が不可欠です。トラブルを防ぎ、良好な親族関係を維持しながら安全な取引を実現するためには、親子間売買の実績豊富な不動産業者に相談することを強くお勧めします。
適切なサポートにより、スムーズでトラブルのない親子間取引が可能となります。私たち不動産個人間売買サポートPROは親子間売買の実績が豊富です。ご質問だけでも、どうぞお気軽にお申し付けくださいませ。
